Garrastazu Advogados

Fonte: Pexels 

O sonho da casa própria ou do investimento seguro em imóveis pode rapidamente se transformar em frustração quando ocorre atraso na obra.  

Esse problema, cada vez mais comum no mercado imobiliário brasileiro, afeta diretamente a vida e o planejamento financeiro de milhares de consumidores. Casamentos são adiados, contratos de locação precisam ser renovados às pressas, famílias inteiras reorganizam rotinas e projetos, enquanto lidam com a angústia da não entrega do imóvel adquirido com tanto esforço. 

Mais do que um simples imprevisto, o atraso injustificado representa uma quebra séria do contrato e uma violação dos direitos do comprador, que confiou na construtora, planejou a compra com antecedência e muitas vezes comprometeu boa parte de sua educação financeira para conquistar o tão desejado imóvel.  

E é justamente nesse contexto que o Direito Imobiliário e a jurisprudência dos tribunais superiores, especialmente o Superior Tribunal de Justiça (STJ), oferecem um conjunto robusto de ferramentas para proteger o consumidor e garantir indenização adequada. 

Ao longo deste artigo, você vai conhecer, de forma clara e objetiva, quais são os seus direitos diante dos atrasos, quando é possível pedir a rescisão, como funciona a devolução integral de valores, quais danos podem ser indenizados e como se proteger contra problemas na construção. 

O que diz o Direito Imobiliário sobre a rescisão por atraso na obra? 

No Direito Imobiliário, a rescisão por atraso na obra é uma consequência jurídica decorrente do inadimplemento da construtora no cumprimento do prazo de entrega do imóvel, conforme previsto no contrato de compra e venda ou de incorporação.  

Quando o comprador, geralmente pessoa natural, adquire um bem considerado produto industrial de alta complexidade (o imóvel em construção) estabelece-se uma relação de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor e pelas normas de responsabilidade civil previstas no Código Civil, especialmente quando a falha na prestação de serviços compromete o recebimento da unidade e afeta diretamente a qualidade de vida dos consumidores. 

O atraso injustificado na obra representa uma hipótese clara de violação da boa fé objetiva, que orienta os contratos como expressão de ordem pública.  

Assim, quando há atrasos superiores ao razoável, inclusive após o período de tolerância normalmente previsto nos contratos, o comprador tem direito de exigir a rescisão, a devolução dos valores pagos, indenização por eventuais danos morais, além de reparação material por despesas de locação, comissões, taxas e outros prejuízos comprovadamente suportados durante o período de mora.  

Esse entendimento é reforçado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que uniformiza decisões sobre temas relevantes e prioriza a proteção do consumidor, inclusive por meio de julgados que tratam da diferença entre simples atraso e inadimplemento absoluto. 

A Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018), fruto de debates no Congresso Nacional com participação de associações representativas, trouxe regras específicas para a desistência do comprador.  

Contudo, quando a culpa pelo atraso é da construtora, a legislação e o entendimento consolidado pelo STJ afastam retenções abusivas, preservando o direito do comprador à restituição integral.  

O atraso também evidencia falhas de controle de qualidade, mão de obra ou gestão, revelando problemas de atuação empresarial que impactam o desenvolvimento econômico e exigem notificação formal antes da ação judicial, nos termos do processo civil. 

Portanto, a análise jurídica demonstra que a rescisão por atraso na obra não é apenas possível, mas necessária para garantir equilíbrio, crédito responsável, acesso à justiça e proteção do consumidor, pilares essenciais do Direito Imobiliário contemporâneo. 

Superior Tribunal de Justiça: quando o consumidor pode pedir rescisão e devolução integral dos valores? 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui papel essencial na uniformização da interpretação da legislação sobre atraso na obra, especialmente nos contratos de compra e venda de imóveis em fase de construção.  

Conforme entendimento consolidado no Tema 1.002, o consumidor pode pedir rescisão e devolução integral dos valores quando o atraso é injustificado e decorre de culpa exclusiva da construtora, configurando inadimplemento absoluto.  

Além disso, o Tema 1.002 do STJ esclarece um ponto relevante sobre a devolução de valores: nos contratos de compra e venda de imóveis anteriores à Lei nº 13.786/2018, quando o distrato ocorre por iniciativa do comprador, os juros de mora somente passam a incidir a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a rescisão.  

No entanto, quando a ruptura contratual decorre de culpa exclusiva da construtora, o cenário é distinto — os juros incidem desde a citação, conforme estabelece o art. 405 do Código Civil, reforçando o dever da empresa de reparar prontamente os prejuízos causados ao consumidor. 

Nesses casos, o STJ afirma que não é admissível retenção significativa de valores, ainda que prevista em contrato, pois isso afronta os direitos básicos do consumidor previstos na legislação. 

O atraso que ultrapassa o prazo de tolerância deve ser analisado considerando a natureza do produto (o imóvel), as responsabilidades da construtora e as consequências práticas para o comprador, como despesas com locação, reorganização da vida financeira e prejuízos que atingem a boa-fé e o equilíbrio da relação contratual.  

A devolução deve ser integral, imediata e corrigida, seguindo as regras do Código Civil e a proteção especial do consumidor prevista na Lei nº 8.078/1990. 

A Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018) prevê regras específicas quando o comprador desiste da aquisição, mas o STJ esclarece que tais disposições não se aplicam em prejuízo do consumidor quando o atraso decorre exclusivamente da construtora.  

Nessas hipóteses, prevalece o caráter protetivo do direito do consumidor, reforçado pelo inciso III do art. 35 do CDC, que permite a rescisão por não cumprimento da oferta. 

Qual a indenização por atraso na entrega de obra? Entenda como a lei atua na defesa do consumidor 

A indenização por atraso na entrega de obra depende da análise do caso concreto, mas a legislação brasileira estabelece parâmetros claros de proteção ao consumidor, especialmente na aquisição de imóveis em fase de construção.  

Quando o prazo previsto em contrato não é respeitado, configuram-se consequências jurídicas relevantes, já que a obra é um produto que deve ser entregue dentro do cronograma pactuado. O descumprimento viola diretamente o direito do comprador e compromete o equilíbrio da relação de compra e venda. 

Em regra, a primeira forma de indenização envolve os danos materiais decorrentes dos atrasos.  

O consumidor pode exigir o ressarcimento de despesas com locação, armazenamento, mudança, juros ou taxas vinculadas ao financiamento, pois a entrega tardia do imóvel gera impacto direto na organização financeira e na educação financeira do comprador. Esses valores podem ser cobrados por meio de ação judicial, acompanhada de adequada notificação à construtora. 

Outra indenização comum é a chamada “taxa de fruição”, que corresponde ao pagamento mensal equivalente ao aluguel de mercado durante o período em que o imóvel não foi entregue. Essa compensação considera que o comprador poderia estar usufruindo do bem, caso a obra tivesse sido concluída no prazo.  

Embora alguns artigos jurídicos tratem da matéria de forma divergente, a jurisprudência consolidada favorece o consumidor, especialmente quando há evidências de falhas no planejamento da obra, ausência de compromisso ou condutas de má fé por parte da construtora. 

Além disso, os danos morais podem ser reconhecidos quando o atraso afeta a rotina, a dignidade ou a liberdade de planejamento do comprador — por exemplo, quando prejudica mudanças planejadas, projetos familiares ou compromissos de trabalho. Embora nem todo atraso gere dano moral automaticamente, os tribunais avaliando as circunstâncias do caso podem reconhecer a violação dos direitos da personalidade. 

A legislação aplicável (como a Lei nº 8.078/1990 (CDC), normas específicas de serviços públicos, disposições transitórias de leis que tratam da incorporação e regras do processo civil) garante instrumentos para que consumidores e clientes busquem reparação.  

O poder público, por meio das normas de proteção ao consumidor, regula essa área justamente para assegurar transparência, equilíbrio contratual e amplo acesso à justiça, reforçando o compromisso do Estado com a defesa dos compradores de imóveis. 

Prejuízo com atraso na obra: saiba como receber indenização após 180 dias de atraso 

Quando a entrega do imóvel ultrapassa o prazo contratual somado aos tradicionais 180 dias de tolerância, configura-se um caso típico de inadimplemento capaz de gerar direitos importantes ao consumidor.  

No contexto das obras imobiliárias, esse período adicional é amplamente reconhecido pela jurisprudência, mas o atraso que o excede deixa de ser um mero imprevisto e passa a indicar falha séria no cumprimento do contrato, abrindo espaço para pedidos de indenização, rescisão e devolução de valores. 

O primeiro passo para buscar reparação é reunir conhecimento adequado sobre seus direitos. O consumidor pode exigir indenização por danos materiais, como despesas com aluguel, mudança, juros de financiamento e perdas associadas ao planejamento financeiro frustrado.  

Isso porque a venda de um imóvel na planta cria uma legítima expectativa de que o bem será entregue em condições adequadas e dentro do cronograma previsto. Quando há atrasos expressivos, o prejuízo é real e juridicamente relevante. 

Após 180 dias de atraso, é recomendável enviar uma notificação formal à construtora, registrando o descumprimento do prazo e solicitando providências imediatas. Esse passo fortalece o futuro processo judicial, demonstrando a tentativa do consumidor de resolver a questão extrajudicialmente.  

Caso não haja solução, o próximo passo é ingressar com uma ação judicial para buscar indenização ou rescisão contratual. Nessa demanda, o comprador pode pleitear a devolução integral dos valores pagos, devidamente corrigidos, além de compensação por danos materiais. 

Em certas situações, o consumidor também pode pedir indenização por danos morais, especialmente quando os atrasos prolongados impactam sua rotina, estabilidade familiar ou planejamento de vida. Embora nem todo atraso gere automaticamente dano moral, os tribunais reconhecem que atrasos significativos geram abalo além do financeiro. 

Por fim, é essencial destacar que o direito do consumidor está amparado por legislação e entendimentos consolidados dos tribunais superiores, assegurando proteção efetiva contra o descumprimento contratual. Assim, para quem enfrenta atrasos superiores a 180 dias, a busca por indenização é não só possível, mas recomendada para garantir o equilíbrio da relação contratual. 

Como se proteger de atraso de obras na construção civil e quando há direito à indenização? 

Proteger-se de atraso de obras na construção civil exige planejamento, análise criteriosa e conhecimento técnico sobre o produto que está sendo adquirido.  

A compra de um imóvel na planta envolve riscos naturais do setor, mas muitos problemas podem ser evitados com a adoção de medidas preventivas antes da assinatura do contrato e durante o acompanhamento da construção.  

O primeiro passo é avaliar o histórico da construtora: pesquisar reclamações, verificar outros casos de atraso, analisar a reputação da empresa e confirmar se há regularidade na documentação registrada nos órgãos competentes. Quanto mais informações o comprador reunir, maior o seu nível de segurança jurídica. 

Outro ponto fundamental é ler atentamente o contrato. Ele deve definir com clareza o prazo de entrega, o período de tolerância, os deveres da construtora e as penalidades pelo descumprimento. Um contrato bem elaborado evita discussões futuras e oferece ferramentas eficazes para o exercício do direito do consumidor.  

Além disso, o comprador deve acompanhar o andamento da obra, por meio de visitas, relatórios e comunicações oficiais da construtora. Esse acompanhamento facilita a identificação de eventuais riscos ou atrasos e permite que o consumidor registre tudo por escrito, reforçando eventuais provas em uma futura ação judicial. 

Quando o atraso acontece e supera o limite de tolerância estipulado, o consumidor passa a ter direito à indenização, tanto por danos materiais (como aluguel, juros e despesas adicionais) quanto, em alguns casos, por danos morais.  

O fundamento dessa proteção está no desequilíbrio contratual gerado pelo atraso significativo, que afeta diretamente a vida, o planejamento e a dignidade do comprador. Quanto mais grave o impacto, maior a probabilidade de reconhecimento judicial da responsabilidade da construtora. 

Por isso, é essencial contar com orientação jurídica especializada. A Garrastazu Advogados possui uma equipe de especialistas com vasta experiência em casos envolvendo atraso de obras, análise de contratos, ações de indenização e defesa do consumidor.  

Se você enfrenta problemas com atraso na entrega de imóvel, busque apoio profissional e garanta a melhor solução para o seu caso. Entre em contato!