Garrastazu Advogados

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Antes de finalizar um contrato de compra de imóvel, é essencial entender como funciona o distrato, especialmente quando surgem imprevistos ou mudanças que impedem a continuidade do negócio.  

Muitos consumidores desconhecem seus direitos e acabam aceitando retenções abusivas ou atrasos injustificados na devolução de valores.  

Este guia reúne tudo o que você precisa saber para proteger seu investimento e tomar decisões seguras em um dos maiores negócios da sua vida. 

O que é distrato de contrato na compra e venda de imóveis? Entenda antes de desistir da negociação 

Para compreender o que é distrato de contrato na compra e venda de imóveis, é essencial entender que esse ato representa a extinção do negócio jurídico por vontade de uma ou de ambas as partes, desfazendo o contrato original e encerrando as obrigações assumidas.  

O distrato é uma forma de resilição, admitida pelo Código Civil, que permite a uma das partes — ou a ambas, por acordo — finalizar a relação contratual quando surgem situações que inviabilizam a continuidade do vínculo. 

Embora o conceito lembre outros institutos, como rescisão, resolução do contrato ou até resolução por onerosidade excessiva, o distrato possui natureza própria: trata-se de um negócio jurídico que desfaz o pacto conforme a forma estipulada e respeitando as condições do acordo.  

Nas relações de consumo, o distrato é aplicado quando o consumidor desiste da compra do imóvel antes da entrega ou quando entende que não pode prosseguir com o investimento. Nesse contexto, a legislação de proteção ao consumidor busca equilibrar direitos e deveres, garantindo boa fé, transparência e moderação na retenção de valores. 

A formalização do distrato pode ocorrer por escrito, por e-mail, por assinatura eletrônica ou em documento físico, desde que haja consentimento das partes e detalhamento de valores, prazos e condições de devolução.  

A relevância da leitura cuidadosa do conteúdo contratual é fundamental, já que empresas do setor imobiliário estabelecem regras específicas quanto à devolução de parcelas, eventuais multas e percentuais de retenção. 

Assim, conhecer o conceito, a importância e o modo de formalização do distrato evita problemas, protege o direito do consumidor e assegura uma saída juridicamente segura para quem precisa desistir da compra. 

Quais são os direitos do consumidor ao solicitar distrato e quando a construtora pode reter valores? 

O direito do consumidor ao solicitar o distrato está diretamente ligado à garantia de equilíbrio nas relações de consumo e ao princípio da boa fé nas transações de compra e venda. Quando o consumidor decide pela resilição unilateral, surgem questões essenciais: quais valores podem ser devolvidos, qual o limite de retenção e quais são os direitos assegurados pela legislação. 

A lei estabelece que, nos casos de desistência imotivada, a construtora pode reter parte das quantias pagas para cobrir despesas administrativas, publicidade, corretagem e custo inicial do produto imobiliário.  

Entretanto, essa retenção deve ser proporcional, razoável e respeitar as regras fixadas pela legislação e pela jurisprudência. A empresa não pode impor percentuais abusivos nem dificultar a devolução mediante prazos excessivos. 

Os consumidores têm direito à devolução parcial dos valores pagos, à formalização clara do distrato, à informação adequada sobre as condições do contrato, além de proteção contra cláusulas que violem os princípios da boa fé ou configurem desequilíbrio contratual.  

Em casos de retenção abusiva, atraso na devolução ou imposição de condições desproporcionais, é possível buscar solução administrativa ou propor ação judicial para revisar as cláusulas e recuperar os valores devidos. 

A construtora pode reter valores apenas dentro dos limites previstos em lei, variando conforme o empreendimento tenha ou não patrimônio de afetação. Em situações excepcionais, como culpa da construtora, falhas na prestação de serviços ou problemas graves na obra, a retenção pode ser drasticamente reduzida. 

Saber diferenciar as circunstâncias do distrato garante ao consumidor o exercício pleno de seus direitos, evitando perdas indevidas e assegurando uma negociação justa. 

Lei do Distrato: como a legislação define retenções, prazos e responsabilidades nas relações de compra e venda 

A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) trouxe regras detalhadas para orientar contratos de compra e venda de imóveis na planta, padronizando valores de retenção, prazos de devolução e as responsabilidades das partes na extinção do contrato. O objetivo da lei é garantir previsibilidade, proteger o consumidor e trazer maior segurança jurídica às empresas do setor imobiliário. 

De acordo com a legislação, quando o distrato ocorre por iniciativa do consumidor — em hipóteses que não configuram culpa da incorporadora — o percentual de retenção pode variar, dependendo da estrutura do empreendimento. Nos empreendimentos com patrimônio de afetação, a lei permite retenção maior, podendo chegar a 50% dos valores pagos.  

Em empreendimentos sem essa estrutura, a retenção costuma ficar entre 25% e 30%, sempre respeitando a análise de proporcionalidade prevista no código civil e equilibrando as obrigações entre as partes contratantes. 

A Lei do Distrato estabelece também o prazo para devolução das parcelas: até 180 dias após a formalização do distrato quando não houver patrimônio de afetação, ou até 30 dias após a expedição do habite-se quando houver afetação. O descumprimento desses prazos pode justificar ação judicial, multa, correção monetária e, em determinados casos, até indenização. 

Além disso, a lei reforça que a formalização do distrato pode ocorrer por documento físico, e-mail ou assinatura eletrônica, desde que respeitadas as regras de consentimento e clareza informacional. A leitura atenta das cláusulas é fundamental para compreender as condições do distrato, especialmente no que diz respeito a multas, efeitos financeiros e retorno das obrigações. 

Em síntese, a Lei do Distrato promove transparência, define limites claros e assegura que o negócio jurídico seja desfeito de maneira equilibrada, refletindo os princípios da boa fé e a importância da proteção ao consumidor nas relações contratuais. 

Distrato por iniciativa do consumidor: quando existe retenção e como a proporcionalidade é aplicada pelos tribunais 

O distrato por iniciativa do consumidor ocorre quando uma das partes, normalmente o comprador do imóvel, decide não seguir adiante com o contrato original.  

Essa desistência configura uma resilição unilateral, diferente da rescisão por inadimplemento ou da resolução motivada por descumprimento grave da construtora. Trata-se de um processo permitido pelo direito do consumidor, mas que admite retenção parcial de valores, desde que proporcional e fundamentada na legislação e na jurisprudência. 

Os tribunais costumam analisar cada caso considerando a natureza do negócio, o equilíbrio entre as obrigações das partes e o princípio da boa-fé objetiva. Assim, quando o distrato decorre de iniciativa exclusiva do consumidor (sem falha da empresa) admite-se a retenção de parte das quantias pagas. O objetivo é reembolsar despesas administrativas, publicidade, corretagem e custos iniciais do produto imobiliário. 

A aplicação da proporcionalidade é um ponto central. A Justiça verifica se o percentual fixado é adequado, evitando retenções abusivas e excessivas.  

Em muitos tópicos jurisprudenciais, a retenção acima de 25% é considerada desproporcional, salvo quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação. Os tribunais também avaliam formas e maneira de devolução, os prazos, eventuais multas e as condições de pagamento já realizadas. 

Diferentemente do que ocorre em um contrato de trabalho, em que existem regras específicas como férias proporcionais, o distrato imobiliário exige uma análise complexa das cláusulas sociais do contrato, dos acordos conexos, das datas de início, das condições da contratação e da função social do negócio.  

Assim, a proporcionalidade se torna ferramenta de equilíbrio, garantindo que a empresa seja ressarcida de custos legítimos, sem impor prejuízo exagerado ao consumidor. 

Como funciona o distrato por e-mail ou assinatura eletrônica? Validade jurídica e cuidados essenciais 

A evolução dos negócios digitais trouxe novas formas de formalização de contratos, e o distrato não ficou de fora. Hoje, é plenamente possível realizar a extinção do contrato por e-mail ou por assinatura eletrônica, desde que respeitados os requisitos legais de validade, identificação das partes e garantia do consenso. A legislação e a jurisprudência reconhecem tais meios como aptos a produzir efeitos jurídicos equivalentes à assinatura física. 

A validade do distrato por e-mail depende da clareza do conteúdo, da manifestação de vontade inequívoca e da comprovação de envio e recebimento.  

Já a assinatura eletrônica deve observar sistemas reconhecidos, como certificados digitais, plataformas autenticadas ou mecanismos que assegurem a identidade da pessoa contratante. Isso garante segurança jurídica e evita alegações posteriores de vício de consentimento. 

Apesar de sua praticidade, esse procedimento exige cautela. É fundamental que o distrato contenha todas as informações essenciais: valores envolvidos, prazos de devolução, condições de retenção, descrição do produto (imóvel), dados da contratação, cláusulas acessórias e eventuais multas. A ausência de clareza pode gerar conflitos futuros, especialmente em situações de dúvida sobre a intenção das partes. 

Assim como em outros contratos, o distrato eletrônico deve ser elaborado de forma objetiva, atendendo ao direito do consumidor e garantindo que nenhuma cláusula gere desequilíbrio na relação. A documentação deve ser arquivada, preferencialmente com comprovação de identidade das partes, integridade do documento e disponibilidade permanente para consulta. 

Prestação de serviços e distrato: como identificar cláusulas abusivas e proteger o direito do consumidor 

No contexto da prestação de serviços e da compra de imóveis, o distrato pode revelar cláusulas abusivas que prejudicam o exercício pleno do direito do consumidor.  

Identificar essas práticas é essencial para garantir equilíbrio contratual e evitar prejuízos indevidos. Em muitos contratos, empresas inserem percentuais de retenção elevados, multas desproporcionais e condições que dificultam a extinção do vínculo, contrariando a boa-fé e a função social do negócio jurídico. 

A análise começa com a verificação do conteúdo do contrato: percentuais de retenção, prazos de devolução, condições para resilição e obrigações atribuídas apenas ao consumidor. Cláusulas que impedem a devolução de valores por longos períodos, que exigem condições excessivas ou que transferem integralmente o risco do empreendimento ao comprador são consideradas ilegais, pois violam os princípios da confiança e do equilíbrio nas relações de consumo. 

Outro ponto relevante é a distinção entre rescisão, resolução e resilição. Em casos de falha na prestação de serviços, atraso na obra, defeitos no produto ou violação das obrigações da empresa, não há razão para retenção significativa. Nesses cenários, os tribunais costumam reduzir drasticamente os valores retidos, reconhecendo que a causa do distrato não decorreu de iniciativa exclusiva do consumidor. 

Além disso, o consumidor deve verificar a forma de formalização do contrato (física, eletrônica ou híbrida) e sua conformidade com as regras do código civil e das legislações de defesa do consumidor. A leitura cuidadosa das formas, condições e objetivos do contrato evita problemas futuros e garante que ambas as partes entendam claramente seus direitos e obrigações. 

Para se proteger, é recomendável guardar toda comunicação, analisar cláusulas suspeitas e, quando necessário, buscar orientação jurídica. Assim, o consumidor assegura que o distrato ocorra de maneira justa, transparente e em conformidade com o ordenamento jurídico. 

Patrimônio de afetação e devolução de valores: como a Lei nº 13.786/2018 impacta o distrato de contrato 

A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe mudanças significativas para o mercado imobiliário ao regular a forma como ocorre a rescisão do contrato de compra de imóvel na planta.  

Um dos pontos centrais dessa lei é o patrimônio de afetação, que consiste na separação do patrimônio do empreendimento do patrimônio geral da incorporadora. Essa estrutura garante maior segurança aos compradores, mas também influencia diretamente a maneira como ocorre a devolução de valores em caso de distrato. 

Quando o empreendimento possui patrimônio de afetação, a lei permite que a incorporadora retenha um percentual maior do que nos empreendimentos comuns.  

Nesses casos, a retenção pode chegar até 50% das quantias pagas, justificando-se pela necessidade de manter o equilíbrio financeiro da obra e proteger todos os consumidores envolvidos no empreendimento. A devolução dos valores ocorre após a expedição do habite-se, o que representa uma diferença relevante em relação aos imóveis sem afetação. 

Já nos empreendimentos sem patrimônio de afetação, a retenção máxima tende a ficar entre 25% e 30%, e a restituição deve ocorrer em até 180 dias após o distrato. A lei busca equilibrar os interesses das partes, permitindo que a incorporadora cubra custos administrativos e de comercialização, ao mesmo tempo em que assegura que o consumidor não seja prejudicado por percentuais abusivos. 

Embora a Lei do Distrato traga regras objetivas, o processo de análise ainda depende da interpretação judicial em muitos negócios, especialmente quando há alegações de abuso ou desproporcionalidade.  

Assim, compreender o funcionamento do patrimônio de afetação é essencial para que o consumidor entenda seus direitos e saiba qual será o impacto na devolução de valores em uma eventual rescisão. 

Quando o STJ determina devolução integral? Entenda o distrato por culpa da construtora 

A devolução integral dos valores pagos ocorre quando a rescisão do contrato acontece por culpa da construtora. Nesses casos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que o consumidor tem direito ao reembolso total, sem retenção de qualquer percentual, pois não foi ele quem deu causa à ruptura do acordo. Esse entendimento protege os compradores e garante o equilíbrio nas relações contratuais. 

O STJ fundamenta essa posição na boa-fé objetiva, princípio que rege todos os negócios jurídicos e impõe às partes a obrigação de agir com lealdade, transparência e respeito. Quando a construtora atrasa indevidamente, apresenta defeitos graves na obra, altera substancialmente o projeto ou viola cláusulas essenciais do contrato, entende-se que houve inadimplemento suficiente para justificar a devolução integral. 

A diferença entre o distrato voluntário do consumidor e o distrato provocado por culpa da construtora é fundamental. No primeiro caso, a lei admite retenção moderada; no segundo, o consumidor não pode sofrer prejuízo. Assim, o STJ determina que todas as parcelas pagas sejam devolvidas de imediato e corrigidas monetariamente. 

Esse entendimento se aplica inclusive em situações em que o contrato prevê retenção automática, pois a jurisprudência reconhece que cláusulas abusivas devem ser afastadas. Além disso, o tribunal reforça que a demora excessiva na devolução também pode gerar danos morais ou atualização diferenciada dos valores. 

Como enviar uma notificação de distrato: etapas e documentos necessários 

A notificação de distrato é o primeiro passo formal para solicitar a rescisão do contrato de compra de imóvel. Esse documento comunica à outra parte a intenção de encerrar o acordo e estabelece as bases iniciais do processo de devolução de valores. Para que seja válida e eficaz, a notificação deve seguir etapas específicas e conter informações essenciais. 

A primeira etapa é a identificação das partes: comprador e incorporadora devem constar de maneira clara, com dados de contato, número do contrato e informações do empreendimento. Em seguida, a notificação deve apresentar o motivo do distrato, explicando se se trata de desistência voluntária ou se decorre de falha da empresa. Isso é importante porque influencia diretamente a diferença entre retenção moderada ou devolução integral. 

O documento deve indicar expressamente o pedido de distrato, especificando os valores pagos, o pedido de restituição e o prazo desejado para resposta. É recomendável anexar comprovantes de pagamento, cópia do contrato, documentos pessoais e eventuais provas que fundamentem o pedido. Quanto mais completo o conteúdo, mais sólido será o processo. 

A forma de envio também importa. A notificação pode ser enviada por carta com aviso de recebimento, e-mail certificado, plataformas de assinatura digital ou até entregue pessoalmente mediante protocolo. O essencial é garantir que exista prova de entrega para evitar alegações de desconhecimento por parte da incorporadora. 

Por fim, essa etapa formal demonstra boa-fé e transparência, sendo decisiva para composição amigável ou para fortalecer eventual ação judicial. A notificação é a ferramenta que inicia o encerramento do negócio, registra a intenção do consumidor e estabelece um marco fundamental para o exercício de seus direitos. 

Ação judicial no distrato: quando o consumidor deve recorrer à Justiça para recuperar valores pagos 

A ação judicial no distrato torna-se necessária quando o consumidor encontra resistência da construtora para devolver os valores pagos ou quando as condições impostas para a rescisão do contrato são abusivas.  

Embora muitos distratos sejam resolvidos por acordo, a judicialização é comum em situações nas quais a empresa aplica retenções excessivas, descumpre prazos de restituição ou ignora completamente a solicitação formal realizada pelo comprador.  

Nesses cenários, recorrer ao Judiciário deixa de ser uma opção e passa a ser um instrumento essencial de proteção dos direitos dos consumidores. 

O processo normalmente começa após a tentativa de negociação extrajudicial. Caso a incorporadora não apresente proposta razoável ou não responda à notificação do cliente, o consumidor pode ingressar com uma ação pedindo a devolução dos valores pagos, seja de forma integral, quando a culpa é da construtora, seja com retenção moderada, conforme previsto pela Lei do Distrato e pela jurisprudência.  

Além disso, a ação pode incluir pedidos de correção monetária, juros, afastamento de cláusulas abusivas e, em alguns casos, indenização por danos morais decorrentes de atrasos excessivos ou condutas de má fé. 

A análise judicial leva em conta a base do contrato, a conduta das partes, a diferença entre distrato voluntário e distrato provocado pela incorporadora e o impacto financeiro sofrido pelo consumidor.  

Os tribunais avaliam cada situação individualmente, considerando princípios como a boa-fé e a função social dos negócios, o que impede que o consumidor suporte prejuízos desproporcionais enquanto a empresa mantém vantagens indevidas. 

Recorrer à Justiça é especialmente indicado quando a construtora exige retenção acima de 25% sem justificativa plausível, atrasa a devolução por meses ou anos, condiciona o pagamento ao habite-se em situações não previstas, ou utiliza o contrato para impor obrigações que desequilibram a relação.  

Nesses casos, a ação judicial devolve ao consumidor o controle do processo e assegura que seus direitos sejam analisados de forma técnica e imparcial. 

Diante da complexidade dos negócios imobiliários e da constante presença de cláusulas abusivas em distratos, o apoio jurídico especializado torna-se indispensável. A Garrastazu Advogados conta com profissionais experientes em disputas contratuais, análise de riscos e condução estratégica de ações de distrato. Conte conosco!