Garrastazu Advogados

Na maioria dos casos, integralizar pelo valor que consta na declaração de Imposto de Renda evita a incidência imediata de ganho de capital e custa menos. Atualizar para o valor de mercado só costuma valer a pena quando o imóvel foi adquirido até 1988 e tem direito a um desconto relevante na apuração desse ganho.

Essa é uma das decisões mais importantes — e mais frequentemente ignoradas — no momento de constituir uma holding patrimonial. O valor escolhido na integralização não afeta só o imposto pago naquele momento: ele se torna a referência do patrimônio da empresa para efeitos futuros, incluindo o ITCMD que vai incidir quando as cotas forem doadas aos herdeiros.

Antes de decidir, vale entender exatamente o que cada opção representa na prática, quais critérios pesam mais na escolha e o que pode acontecer quando a decisão é tomada sem essa análise prévia.

Qual é a principal diferença entre integralizar pelo valor da declaração e pelo valor de mercado?

A principal diferença está na incidência do Imposto de Renda sobre o ganho de capital: integralizar pelo valor da declaração normalmente não gera esse imposto, enquanto atualizar para o valor de mercado costuma gerar cobrança imediata sobre a diferença entre os dois valores.

Como funciona a integralização pelo valor da declaração e como a integralização pelo valor de mercado é diferente?

Quando a integralização é feita pelo valor da declaração, o imóvel entra na holding com o mesmo valor histórico que já constava na declaração de Imposto de Renda de quem o integraliza, sem qualquer atualização. Isso evita a tributação imediata, mas mantém a referência de valor baixa para efeitos futuros, como uma eventual avaliação do patrimônio líquido da empresa.

Quando a integralização é feita pelo valor de mercado, o imóvel entra na empresa já pelo valor atualizado, o que costuma gerar a incidência do Imposto de Renda sobre o ganho de capital logo nesse momento. Em compensação, essa atualização evita que a diferença de valor precise ser resolvida mais tarde, quando a holding decidir vender o bem ou quando as cotas forem avaliadas para fins de ITCMD.

Quando integralizar pelo valor da declaração é mais vantajoso e quando o valor de mercado é a melhor opção?

Integralizar pelo valor da declaração costuma ser mais vantajoso para a maioria dos imóveis adquiridos depois de 1988, já que a atualização para o valor de mercado geraria uma tributação relevante sobre o ganho de capital sem nenhum benefício fiscal que a compense.

Já a integralização pelo valor de mercado tende a ser a melhor opção quando o imóvel foi adquirido até 1988, situação em que existe direito a descontos na apuração do ganho de capital que podem chegar a 100%. Nesses casos, atualizar o valor no momento da integralização pode ser feito sem custo tributário imediato, e essa é justamente a única janela em que essa atualização é possível — depois da integralização, esse direito se perde de forma definitiva.

Veja também o vídeo em que nossos especialistas falam sobre o tema:

Quais são os critérios que determinam a escolha entre as duas formas de integralização?

O primeiro critério é a data de aquisição do imóvel: apenas os adquiridos até 1988 têm acesso aos descontos relevantes no ganho de capital que tornam a atualização para o valor de mercado vantajosa. O segundo critério é o valor que já consta na declaração de Imposto de Renda de quem vai integralizar, já que a diferença entre esse valor e o valor de mercado atual é o que determina o tamanho do eventual ganho de capital.

O terceiro critério é o plano de longo prazo para o imóvel: se a expectativa é manter o bem por muitos anos dentro da holding, a referência de valor mais baixa pode não gerar problema imediato, mas se a intenção é vender o imóvel em breve, a diferença de valor pode aparecer de forma mais custosa na alienação. O quarto critério é o planejamento sucessório: como o valor da integralização impacta o cálculo futuro do ITCMD na doação das cotas, famílias que já planejam a sucessão devem simular esse impacto antes de decidir.

O que acontece se a escolha for a errada?

Quando alguém atualiza um imóvel para o valor de mercado sem necessidade, o resultado é pagar Imposto de Renda sobre o ganho de capital de forma evitável, encarecendo a constituição da holding sem nenhum benefício fiscal correspondente.

Quando alguém deixa de atualizar um imóvel adquirido até 1988, perdendo a janela de desconto no ganho de capital, o resultado é abrir mão, de forma definitiva, da possibilidade de atualizar o valor do bem sem custo tributário — uma oportunidade que não se repete depois da integralização. Em ambos os casos, o erro nasce da mesma causa: decidir o valor da integralização sem simular previamente as duas alternativas.

Como advogados especialistas em Tributário e em Sucessões avaliam qual o melhor caminho para o seu patrimônio?

O diagnóstico correto sobre integralizar pelo valor da declaração ou pelo valor de mercado começa antes da assinatura do contrato social. Dr. Alexandre Bubolz Andersen, à frente da área Tributária da Garrastazu Advogados, e a Dra. Cristine Becker Diedrich, à frente da área de Direito Empresarial, conduzem essa análise considerando o histórico de aquisição dos bens, a estrutura familiar e os objetivos de médio e longo prazo de cada cliente — não apenas o CNPJ ou o registro formal. O escritório atende famílias e investidores em todo o Brasil, com equipe multidisciplinar que cobre também Sucessões. Atendimento online disponível.

Perguntas Frequentes

O que é ganho de capital na integralização de um imóvel?

É a diferença entre o valor que o imóvel tinha na declaração de Imposto de Renda de quem integraliza e o valor de mercado atribuído a ele no momento da integralização, quando essa atualização é feita.

Todo imóvel pode ser integralizado pelo valor da declaração de Imposto de Renda?

Sim, essa opção está disponível para qualquer imóvel, independentemente da data de aquisição, e é a forma mais usada justamente por evitar a tributação imediata sobre o ganho de capital.

Imóveis adquiridos antes de 1988 sempre têm desconto de 100% no ganho de capital?

Não necessariamente. O percentual de desconto varia de acordo com a data exata de aquisição do imóvel, podendo chegar a 100% apenas em determinadas situações.

É possível integralizar parte dos imóveis por um valor e parte por outro?

Sim, a escolha entre valor da declaração e valor de mercado pode ser avaliada imóvel por imóvel, conforme a data de aquisição e o objetivo de cada bem dentro da holding.

A escolha do valor de integralização afeta o ITCMD futuro na doação das cotas?

Sim, porque o valor atribuído aos imóveis na integralização compõe o patrimônio líquido da empresa, que é hoje a principal referência usada para calcular o ITCMD na doação de cotas.

Quem decide qual valor usar na integralização, o contador ou o advogado?

A decisão deve ser tomada em conjunto, cruzando a análise tributária e societária do advogado com a apuração contábil do contador responsável pela holding.

Conteúdo revisado em setembro de 2026, com base na legislação vigente.