Garrastazu Advogados

Reunimos aqui, para consulta rápida, as perguntas mais práticas sobre integralização de imóveis, ITBI, doação de cotas e tributação de holdings patrimoniais.

Sobre integralização de imóveis e ITBI

O que é holding patrimonial imobiliária?

É uma pessoa jurídica criada para administrar imóveis de uma família ou de um investidor, concentrando a propriedade, a renda de aluguel e a organização sucessória sobre esses bens.

O que é integralização de imóveis na holding?

É o ato de transferir a propriedade de um imóvel da pessoa física para a holding, recebendo em troca cotas societárias correspondentes ao valor do bem.

O ITBI na integralização é calculado sobre o valor de mercado do imóvel?

Depende de como o imóvel é integralizado. A base de cálculo acompanha o valor atribuído ao bem na operação, que pode ser o valor da declaração de Imposto de Renda ou o valor de mercado.

Quem paga o ITBI na integralização, quem doa o imóvel ou a empresa que recebe?

A responsabilidade pelo pagamento varia conforme a legislação municipal, mas na prática o custo do imposto entra no planejamento de quem está estruturando a holding.

Existe alguma forma de discutir o ITBI antes de integralizar o imóvel?

Sim, uma estratégia é depositar o valor controvertido em juízo enquanto se discute a cobrança, o que permite seguir com a transferência do imóvel durante o processo.

A partir de quando a base de cálculo do ITBI muda por conta da reforma?

A partir do ano seguinte a 2026, conforme as legislações municipais forem se adaptando ao novo sistema tributário criado pela reforma.

Uma holding sem nenhuma receita ainda pode ser cobrada de ITBI?

Sim, alguns fiscos municipais entendem que a ausência de receita desvirtua a imunidade constitucional, embora a jurisprudência sobre esse ponto ainda oscile.

Sobre doação de cotas, contrato social e acordo de sócios

Onde é feita a doação de cotas para os herdeiros?

É feita por meio de uma alteração do contrato social da holding, documento público registrado na Junta Comercial.

O que é uma alteração contratual na holding?

É o instrumento que modifica o contrato social original, usado tanto para a integralização de novos bens quanto para a doação de cotas aos herdeiros.

O acordo de sócios pode prever o uso de um imóvel específico por um herdeiro?

Sim, esse é um dos usos mais comuns do acordo de sócios em holdings familiares, especialmente quando o imóvel é destinado à moradia de um sócio específico.

O acordo de sócios precisa ser registrado na Junta Comercial?

Não. Diferente do contrato social, o acordo de sócios é um documento particular entre os sócios e não é público.

Qual é o limite legal para o patriarca doar cotas da holding?

O patriarca pode doar livremente até 50% do patrimônio; a outra metade corresponde à legítima, reservada obrigatoriamente aos herdeiros por lei.

É possível continuar recebendo os dividendos depois de doar as cotas?

Sim, por meio da reserva de usufruto, que mantém os direitos políticos e patrimoniais das cotas com o doador enquanto ele estiver vivo.

A distribuição de dividendos entre os sócios precisa ser sempre proporcional às cotas?

Não necessariamente, mas quando a distribuição é desproporcional à participação de cada sócio, isso precisa estar previsto em acordo formal entre eles.

Sobre ITCMD, ganho de capital e tributação de dividendos

Quem avalia o valor do ITCMD na doação de cotas, o estado ou a União?

A avaliação e a cobrança do ITCMD são de competência dos estados, que hoje tendem a considerar o patrimônio líquido da empresa na base de cálculo.

Um imóvel integralizado pelo valor da declaração de Imposto de Renda gera imposto na hora?

Normalmente não gera incidência imediata de ganho de capital, por isso essa é a forma mais usada de integralização.

O ganho de capital incide quando se integraliza um imóvel pelo valor de mercado?

Sim, atualizar o imóvel para o valor de mercado no momento da integralização normalmente gera incidência de Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

Quem perde o direito de atualizar o valor do imóvel depois da integralização?

Quem integraliza o imóvel pelo valor da declaração de Imposto de Renda e não atualiza nesse momento perde essa oportunidade posteriormente.

A partir de quanto a distribuição de lucro da holding tem retenção de 10%?

A partir de R$ 50.000 distribuídos por uma mesma pessoa jurídica para uma mesma pessoa física dentro do ano.

Existe algum ajuste adicional sobre os dividendos além da retenção de 10%?

Sim, quando as receitas de dividendos dessa pessoa física superam R$ 600.000 no ano, há um ajuste adicional na apuração.

Sobre sociedade limitada, custos e reforma tributária

Sociedade limitada é mais barata de manter do que sociedade anônima?

Em geral sim. A sociedade limitada é mais simples e mais flexível, enquanto a sociedade anônima exige mais governança e custos mais altos.

Qual é a alíquota de Imposto de Renda sobre aluguel na pessoa física?

Pode chegar a até 27,5%, dependendo da faixa de renda da pessoa que recebe o aluguel.

Qual é a alíquota aproximada de lucro presumido para receita de aluguel na pessoa jurídica?

Fica em torno de 11% a 14%, dependendo do enquadramento tributário adotado pela holding.

Quantos imóveis fazem uma pessoa física se tornar contribuinte de IBS e CBS?

Mais de três imóveis locados, combinados com renda anual de aluguel superior a R$ 240.000. A mesma lógica se aplica a quem aluga por temporada, como no Airbnb, conforme detalhado aqui.

A partir de quando a pessoa física contribuinte de IBS e CBS precisa de CNPJ cadastral?

A partir de julho de 2026, segundo orientação da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS.

Para uma visão completa sobre a estruturação da holding, o ITBI e o ITCMD, veja o guia principal aqui. Para entender melhor a janela de planejamento criada pela reforma para quem tem imóveis, consulte também este artigo.

Dúvidas sobre ITBI, ITCMD e doação de cotas custam caro quando ficam sem resposta até o momento da integralização. Dr. Alexandre Bubolz Andersen, especialista em Direito Tributário, e a Dra. Cristine Becker Diedrich, especialista em Direito Empresarial, atuam em conjunto na Garrastazu Advogados avaliando a viabilidade tributária, a estruturação societária e a redação das cláusulas de proteção de cada holding patrimonial. O escritório também atua em Sucessões para o planejamento da doação de cotas aos herdeiros. Atendimento online em todo o país.

Conteúdo revisado em setembro de 2026, com base na legislação vigente.