Garrastazu Advogados

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O que é FIIs e como funciona?

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma modalidade de aplicação financeira que permite que diversos investidores se unam, em forma de condomínio fechado, para investir em empreendimentos e ativos ligados ao setor imobiliário.

Em outras palavras, é uma forma coletiva de aplicar recursos em imóveis físicos (como shopping centers, lajes corporativas, galpões logísticos) ou em papéis de crédito imobiliário, sem que o investidor precise adquirir diretamente um imóvel. 

Ao participar de um FII, o investidor adquire cotas, que representam sua fração de participação no fundo. Essas cotas são consideradas valores mobiliários e podem ser negociadas na bolsa de valores por meio do home broker.

Isso proporciona acesso mais simples e democrático ao mercado imobiliário, já que é possível começar com valores bem menores do que seriam necessários para comprar um imóvel. 

Importante destacar que, caso o FII opte por investir majoritariamente em ativos financeiros (valores mobiliários) em vez de imóveis físicos, a CVM impõe limites de diversificação semelhantes aos aplicáveis a outros fundos de investimento. 

Tipos de Fundos Imobiliários: tudo o que você precisa saber 

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são regidos pela Lei nº 8.668/1993 e, atualmente, pela Resolução CVM 175/2022. Essa resolução consolidou e modernizou a regulamentação de fundos, revogando a antiga Instrução CVM 472/2008 e diversas outras normas.

As cotas do FII são valores mobiliários e a captação de recursos para o fundo deve ser feita por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários (oferta pública registrada ou distribuída com dispensa, nos termos da regulação de ofertas).  

A Resolução CVM 175/22 estabelece também que o fundo só pode iniciar seu funcionamento após registro na CVM, de acordo com os procedimentos descritos em lei e na própria instrução.

Os cotistas de um FII têm sua responsabilidade limitada ao valor de suas cotas, conforme expressamente previsto na Lei nº 8.668/93. reforçando a natureza fiduciária do investimento (os investidores não respondem por obrigações além do montante investido). 

Procedimentos de Registro, Documentação e Estrutura Mínima 

A criação de um FII envolve procedimentos formais perante a CVM, incluindo o registro de funcionamento do fundo e a apresentação de documentos obrigatórios.

A deliberação de constituição do fundo deve ser feita pelos prestadores de serviços essenciais, ou seja, pelo administrador fiduciário em conjunto com o gestor, quando houver e a aprovação do regulamento do fundo no mesmo ato. 

Após aprovar o regulamento, o administrador deve solicitar o registro de funcionamento do fundo junto à CVM, através do sistema eletrônico (SGF).

Esse pedido de registro deve ser instruído com: I) o regulamento do fundo (e eventuais anexos por classe de cotas); II) o instrumento de deliberação de constituição do fundo, contendo declarações do administrador e do gestor de que o regulamento está em conformidade com a legislação vigente; III) a identificação dos prestadores de serviços contratados (custodiante, escriturador, consultores, etc., se houver), com indicação dos serviços prestados e seus dados de registro; e IV) a definição do patrimônio inicial mínimo do fundo. 

A disponibilização do regulamento na página da CVM na internet supre as exigências de publicidade e oponibilidade a terceiros do ato constitutivo.

Após o protocolo eletrônico desses documentos, o registro de funcionamento é concedido em tempo real, permitindo ao administrador obter imediatamente o número de registro do fundo e prosseguir com a oferta inicial de cotas.

Vale lembrar que, no caso de ofertas públicas, deverá também ser protocolado o pedido de registro da oferta junto à Superintendência de Registro de Valores Mobiliários

No que tange à estrutura mínima exigida, a regulamentação define os seguintes participantes obrigatórios na constituição e operação de um FII: 

Administrador fiduciário

É o responsável legal pelo fundo perante a CVM e os cotistas. Somente instituições autorizadas podem exercer a administração de FII – por exemplo, bancos comerciais e de investimento (com carteira imobiliária), caixas econômicas, sociedades corretoras e distribuidoras de valores, companhias hipotecárias.  

O administrador faz a representação do fundo, zela pelo cumprimento do regulamento e exerce a administração fiduciária (custódia e controle dos ativos, passivos e obrigações do fundo). Ele também responde pela contratação dos demais serviços.

É importante ressaltar que o administrador pode acumular a função de gestor, se assim for deliberado na constituição do fundo, desde que a política de investimento do FII não permita alocar mais de 5% do patrimônio em valores mobiliários (títulos financeiros). 

Gestor da carteira

É o responsável pelas decisões de investimento do fundo, devendo ser uma pessoa jurídica autorizada pela CVM para gerir recursos de terceiros (conforme a Resolução CVM 21/2021, que regula os gestores de patrimônio).

No modelo tradicional, o gestor é uma entidade distinta do administrador, especializada na gestão dos ativos imobiliários do fundo (por exemplo, seleciona os imóveis ou títulos imobiliários para o portfólio, conduz negociações etc.).

Quando a política de investimento do FII permitir investir mais de 5% do PL em valores mobiliários, exige-se que a constituição do fundo seja deliberada em conjunto pelo administrador e pelo gestor (ou seja, presume-se que haverá um gestor independente). 

Custodiante e outros prestadores

Para FIIs que investem em ativos financeiros (por exemplo, CRIs, LCIs, cotas de outros fundos), deve haver um serviço de custódia desses valores mobiliários, normalmente prestado por uma instituição custodiante autorizada (que pode ser o próprio administrador, se tiver autorização, ou uma terceira instituição contratada).

Já os ativos imobiliários físicos (imóveis) são registrados em nome do fundo (CNPJ do fundo) sob a gestão do administrador, não havendo um “custodiante” tradicional para imóveis – porém o administrador responde pela guarda dos documentos de propriedade e deve adotar controles de patrimônio equivalentes aos de custódia. 

Auditor independente

Assim como outros fundos regulados, o FII deve ter suas demonstrações financeiras auditadas anualmente por auditor independente registrado na CVM.

O auditor revisa as demonstrações contábeis do fundo e emite relatório anual a ser submetido aos cotistas em assembleia. A regulamentação vigente prevê inclusive que, se o parecer de auditoria for sem ressalvas e a assembleia anual não for convocada no prazo devido, as demonstrações podem ser consideradas automaticamente aprovadas.

Há exceção de obrigatoriedade de auditoria apenas para casos específicos (por exemplo, FIIs exclusivos ou com poucos cotistas que, em assembleia unânime, possam dispensar a auditoria anual). 

Inovações da Instrução CVM 175/2022 em Relação à ICVM 472/2008 

Inovações da Resolução CVM 175/2022 em Relação à ICVM 472/2008 

A Resolução CVM 175/2022, com vigência a partir de outubro de 2023 para FIIs, representa uma modernização do marco regulatório dos fundos de investimento imobiliário, embora muitas disposições da antiga Instrução CVM 472/2008 tenham sido incorporadas sem mudanças substanciais.

São as principais mudanças:  

Constituição por Deliberação Conjunta

Diferentemente da ICVM 472, que permitia o administrador constituir o FII por conta própria em qualquer caso, a nova resolução diferencia a forma de constituição conforme a política de investimentos do fundo.

Para FIIs cuja política envolva investir parcela preponderante (>5%) do patrimônio em valores mobiliários, agora exige-se a deliberação conjunta do administrador fiduciário e do gestor para a criação do fundo. 

Segmentação por Classes de Cotas

A Resolução 175 finalmente permitiu a criação de diferentes classes de cotas dentro de um mesmo FII, algo não previsto em 472.

No novo regime, todas as classes devem ser fechadas, mas podem ter diferentes direitos e objetivos de investimento dentro do mesmo fundo, possibilitando, por exemplo, que um único FII tenha múltiplos projetos segregados em classes distintas.

O regulamento deve definir claramente a natureza de cada classe e seu segmento de investimentos (por exemplo, Classe A investirá em galpões logísticos, Classe B em escritórios, dentro do mesmo FII). 

Definição de Poderes e Limites de Atuação do Gestor e Administrador

A nova norma exige que o regulamento especifique o grau de liberdade de ação de cada prestador de serviço essencial (gestor e administrador) no cumprimento da política de investimento, incluindo quais operações podem ser realizadas sem necessidade de prévia anuência dos cotistas.

Na prática, os fundos agora detalham no regulamento que tipo de investimentos ou decisões o gestor pode tomar autonomamente e quais demandam aprovação em assembleia.  

Quórum Qualificado para Destituição de Gestor

A Res. 175 alinhou a governança dos FIIs com a de outros fundos no sentido de proteger os prestadores de serviços essenciais de destituições precipitadas.

Agora, a substituição do gestor de um FII depende de quórum qualificado de cotistas, assim como já era exigido para destituição do administrador (no regime anterior, a 472 não estabelecia quórum qualificado específico para trocar gestor, aplicando-se geralmente maioria simples das cotas representadas na assembleia).  

Limite de Voto por Cotista em Certas Classes

Outra inovação pró-governança é a possibilidade de limitar o poder de voto de cotistas detentores de grande participação, nas classes de cotas que não sejam destinadas ao público em geral.

Ou seja, em classes voltadas a investidores profissionais ou a cotistas específicos (por exemplo, classes estruturadas para um investidor âncora e alguns parceiros), é permitido estabelecer no regulamento que nenhum cotista poderá votar com mais de uma determinada fração do total de cotas daquela classe, independentemente de sua participação econômica.  

Em conclusão, a Instrução CVM 175/2022 trouxe evoluções importantes para os fundos imobiliários no Brasil, alinhando a regulamentação com práticas de mercado e lições aprendidas na última década.

Comparada à ICVM 472, a nova regra expandiu a flexibilidade estrutural (classes de cotas, recompra, atuação do gestor) e reforçou a governança e transparência (quóruns qualificados, detalhamento de poderes, tratamentos contábeis claros), sem perder de vista a proteção dos investidores. 

Orientação jurídica com especialistas

A constituição e a gestão de um Fundo de Investimento Imobiliário exigem atenção minuciosa à legislação e às normas da CVM, que estão em constante atualização.

Nesse cenário, a assessoria jurídica especializada faz toda a diferença para garantir segurança, eficiência e conformidade em cada etapa do processo.

A Garrastazu Advogados conta com profissionais experientes no mercado de capitais e prontos para orientar investidores e gestores na melhor forma de instituir, estruturar ou modificar um FII, sempre com foco na proteção jurídica e na maximização de resultados.