Donos de imóveis já quitados brigam na Justiça contra saldo residual

O alagoano Ednaldo Nazário da Silva pagou durante 20 anos todas as parcelas de R$ 528 de seu apartamento. Ao quitar a dívida, descobriu que ainda faltava um saldo devedor de R$ 211 mil, que ele deveria pagar por mais 10 anos, em prestações sete vezes maiores (R$ 3.879,29).

Sem condições de pagar o valor, Ednaldo recorreu à Justiça para tentar renegociar a cobrança da Caixa Econômica Federal. Venceu a ação em primeira instância e no TRF-5 (Tribunal Regional Federal da 5ª Região). Mas o banco recorreu da decisão ao STJ (Superior Tribunal de Justiça).

Agora, o caso de Ednaldo será julgado como referência para todos os outros que correm no País, por meio de um recurso repetitivo.

Caberá à 2ª Seção do STJ bater o martelo sobre se a cláusula que responsabiliza o consumidor pelo pagamento do saldo residual após quitar o imóvel é nula, nos contratos de financiamento imobiliário feitos pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), em grande parte operados pela Caixa.

O saldo residual é a correção por juros e outros encargos que o mutuário deve pagar após o término do financiamento, em contratos que não são cobertos pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS). Esse fundo, extinto em contratos mais recentes, isentava o consumidor de pagar a temida cobrança por meio de uma taxa de 3% o valor do imóvel.

"Desde 2012, os mutuários que terminam o financiamento estão se deparando com um saldo devedor impagável", afirma o advogado Anthony Fernandes Oliveira Lima, que representa Ednaldo na ação contra a Caixa.

Se o STJ decidir que a cláusula deve permanecer, os mutuários correm sério risco de perder seus imóveis já quitados, pela incapacidade de pagar a dívida, acredita Oliveira Lima, que diz já ter atendido casos em que a prestação de R$ 300 foi convertida em R$ 19 mil ao fim do contrato. "O mutuário nunca vai conseguir saldar".

Pode pesar a favor dos consumidores o argumento de que uma cláusula muito onerosa contraria o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e o direito à moradia garantido pela Constituição Federal, diz o advogado. "Muitas pessoas não se dão conta de que existirá essa cobrança ao fim do contrato. Se soubessem, nem teriam assinado". O STJ ainda não pacificou o entendimento sobre o assunto. Embora haja decisões de instâncias inferiores a favor dos mutuários, a Corte tem se firmado no sentido de que, nos financiamentos pelo SFH, sem a cobertura do FCVS, o saldo residual deverá ser pago pelo comprador.

"Daria para comprar outro apartamento"

Quando a professora Maria de Fátima Souza*, de 51 anos, terminou de pagar seu apartamento de R$ 200 mil, em agosto do ano passado, levou um susto. O saldo residual era de praticamente mais R$ 200 mil. "Daria para comprar outro apartamento", conta.

Inconformada, ela tentou negociar a dívida com a Caixa, que não abriu mão da cobrança. Procurou então a Associação Nacional dos Mutuários (ANM), por meio da qual entrou com uma ação contra o banco, pedindo para renegociar a dívida. O juiz da 19ª Vara Cível aceitou o pedido de Maria, mas a Caixa ainda pode recorrer.

"Eu não me nego a pagar o saldo residual, desde que seja um valor justo", diz a professora. No ano passado, a entidade fez cerca de 300 acordos judiciais para reduzir as dívidas de mutuários e obteve algumas liminares para suspender a cobrança.

A associação estima que cerca de 15 mil contratos com saldo equivalente a duas ou três vezes o valor do imóvel vão vencer este ano.

Para o presidente da ANM, Marcelo Augusto Luz, o resídio é resultado da má gestão administrativa dos contratos pelo SFH e cria desilusão no comprador. "O saldo residual é um câncer que precisa ser estirpado do Sistema Financeiro da Habitação. O mutuário não pode ser escravo dele por mais tempo", diz.

O que gera resíduo no contrato habitacional é a cobrança de juros sobre juros, que pressiona o saldo devedor pra cima, dependendo dos indexadores, como a tabela price, que na opinião de Luz necessita de revisão. "Muitos desses contratos só beneficiam o credor".

LEIA MAIS: Veja quando dono de imóvel precisa declarar Imposto de Renda

Para o advogado Luiz Guilherme Ferreira, especialista em direito imobiliário, os contratos imobiliários do SFH não são debatidos de forma bilateral, tirando a possibilidade de negociação. "Isso coloca o consumidor em latente desvantagem, o que pode anular a cláusla [do saldo residual]", afirma.

Ferreira recomenda que, antes de assinar o contrato, o consumidor fique atento à existência da cláusula que prevê o pagamento do saldo após a quitação.

Procurada, a Caixa afirmou ao iG que "o TRF tem apresentado entendimento diverso neste assunto", motivo pelo qual o banco considera oportuna a abordagem do assunto para uniformização jurisprudencial no STJ.

* A identidade da personagem foi preservada a seu pedido.

Autor: IG

Deixe seu comentário

Confira nossa página especial sobre Direito Cível e do Consumidor

Acesse aqui

Escritório
do tamanho
do Brasil

Dispomos de correspondentes em todos os Estados do Brasil, o que nos permite uma atuação nacional

A Garrastazu conta com 3 sedes próprias estrategicamente localizadas para atender demandas em todo o País.

Atenção Clientes da Garrastazu

Fomos informados que golpistas estão se apresentando como sócios ou advogados vinculados a Garrastazu Advogados, trazendo falsa informação aos nossos clientes acerca de alvarás que teriam sido emitidos em seus nomes decorrentes de êxitos em processos patrocinados pela equipe da Garrastazu. Os estelionatários prometem que haverá liberação imediata destes alvarás na conta bancária dos clientes, mas solicitam, para viabilizar o levantamento do alvará, depósitos a títulos de "custas" (inexistentes) em contas que são dos próprios golpistas.

Cuidado! Não agimos desta forma. Alertamos que qualquer pagamento à Garrastazu Advogados só pode ser efetuado mediante depósito em conta bancária da própria Garrastazu Advogados. Jamais em contas de terceiros, sejam pessoas físicas, sejam pessoas jurídicas.

Estamos sempre à disposição por meio dos contatos oficiais anunciados em nosso “site”, que são os únicos canais legítimos de contato de nossa equipe com o mercado.

Atendimento via Whatsapp

Tire suas dúvidas agora.

Respondemos em alguns minutos.

Podemos Ajudar?