Garrastazu Advogados

O STF chegou a cinco votos favoráveis à imunidade de ITBI na integralização de capital social mesmo quando a empresa tem atividade imobiliária preponderante, e o julgamento foi suspenso por pedido de vista. Este artigo explica o que está em jogo no Tema 1.348, por que a discussão gira em torno da leitura de uma vírgula na Constituição, quem pode pedir de volta o ITBI já pago, qual o prazo para isso, como o município prova a atividade preponderante e por que quem está prestes a integralizar um imóvel precisa decidir agora se paga, deposita ou discute.

Interessa a quem tem holding patrimonial ou familiar, a quem administra imobiliária ou empresa de locação, a quem pagou ITBI na constituição da sociedade e a quem está em processo de planejamento sucessório com imóveis. A urgência tem data: o prazo para pedir restituição é de cinco anos contados do pagamento, e ele corre independentemente do desfecho do julgamento.

A discussão está no Recurso Extraordinário 1.495.108, com repercussão geral reconhecida sob o Tema 1.348, relatado pelo ministro Edson Fachin. Na sessão de 16 de setembro de 2026, o relator reiterou seu voto no sentido de que a imunidade do ITBI na integralização de capital social é incondicionada, independentemente de a empresa ter atividade preponderantemente imobiliária. Até a suspensão, cinco ministros acompanhavam essa posição e dois entendiam que a Constituição não a autoriza. A análise foi suspensa por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes.

O que está sendo julgado no Tema 1.348

O que se discute é o alcance da ressalva do artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição: se a exceção relativa à atividade preponderante imobiliária alcança também a integralização de capital social, ou apenas as operações de fusão, incorporação, cisão e extinção.

O dispositivo constitucional diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção — salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda de imóveis, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.

Toda a controvérsia está na expressão "nesses casos". Os municípios sustentam que ela se refere a tudo o que veio antes, inclusive à realização de capital, de modo que a imobiliária sempre pagaria. Os contribuintes sustentam que a ressalva se conecta apenas à segunda hipótese — fusão, incorporação, cisão e extinção —, porque a primeira, a realização de capital, está protegida por imunidade própria e incondicionada.

O argumento do relator é finalístico e vale ser compreendido por quem decide sobre estrutura societária: a regra constitucional existe para facilitar a capitalização das empresas, estimular a livre iniciativa e impedir que a tributação se converta em obstáculo à formação e ao desenvolvimento das sociedades empresárias. Se a integralização de capital fosse tributada, a constituição de sociedade com aporte de imóvel ficaria mais cara do que a simples permanência do bem na pessoa física.

Vale registrar o percurso do julgamento, porque ele explica por que o tema demorou. O caso teve placar parcial favorável aos contribuintes no plenário virtual, foi interrompido por pedido de destaque do ministro Flávio Dino, retornou ao plenário físico em 2 de setembro de 2026 com cinco sustentações orais e sem nenhum voto proferido naquela sessão, e voltou em 16 de setembro, quando os votos avançaram até o pedido de vista.

Cinco votos não são decisão: o que muda e o que não muda agora

Nada muda juridicamente enquanto não houver proclamação do resultado. Placar parcial não vincula município algum, não autoriza a autoridade fazendária a deixar de lançar o tributo e não impede a cobrança.

Essa é a informação que a manchete não dá e que decide a conduta do contribuinte. Um placar de cinco a dois é um indicativo forte da direção do tribunal, mas o pedido de vista devolve o caso para análise e a composição do resultado ainda pode se alterar. Enquanto isso, o município continua exigindo o ITBI no momento do registro, e o cartório continua condicionando o registro à guia paga ou à comprovação de isenção.

Há ainda um segundo ponto que costuma ser subestimado: a possibilidade de modulação de efeitos. Em temas tributários de grande impacto financeiro para os municípios, é comum que o STF, ao decidir favoravelmente ao contribuinte, limite os efeitos da decisão a partir de determinada data, ressalvando apenas quem já havia ajuizado ação ou apresentado pedido administrativo até então. Se isso ocorrer, quem ficou esperando o desfecho para só então reclamar pode ficar de fora da devolução.

Essa combinação — placar favorável mais risco de modulação — é exatamente o cenário em que a inércia custa caro.

Quem pagou ITBI pode pedir de volta, e em que prazo

Quem recolheu ITBI na integralização de capital pode pleitear a restituição do valor pago indevidamente, e o prazo é de cinco anos contados da data do pagamento, conforme o artigo 168 do Código Tributário Nacional.

A contagem é o ponto crítico. Ela não começa quando o STF decide, nem quando a tese é publicada: começa no dia em que o tributo foi pago. Uma integralização realizada em 2020, com ITBI recolhido naquele ano, tem o prazo se esgotando agora, independentemente do andamento do julgamento em Brasília.

Há duas vias possíveis, com consequências distintas. A via administrativa consiste em protocolar pedido de restituição na secretaria municipal de fazenda. É mais barata e, nos municípios que já vinham perdendo a discussão, pode resolver. A via judicial, por ação de repetição de indébito, é o caminho quando o município resiste — e tem a vantagem adicional de constituir data certa de postulação, elemento relevante caso haja modulação de efeitos.

Para quem ainda vai integralizar, a decisão é outra e precisa ser tomada antes da escritura. As alternativas usuais são recolher o ITBI e pedir restituição depois, o que é seguro para o registro mas imobiliza caixa; ou ajuizar ação antes do registro, buscando provimento que assegure o registro sem o recolhimento ou mediante depósito judicial do valor. Cada caminho tem custo, prazo e risco próprios, e a escolha depende do valor envolvido, da posição do município e da urgência do registro.

Como o município prova a atividade preponderante

A apuração da atividade preponderante segue o artigo 37 do Código Tributário Nacional: considera-se preponderante quando mais da metade da receita operacional da pessoa jurídica, nos dois anos anteriores e nos dois anos seguintes à aquisição, decorrer de compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil.

Esse detalhe é frequentemente ignorado e costuma ser decisivo no caso concreto. A preponderância não se presume pelo objeto social registrado na junta comercial nem pelo CNAE declarado. Ela se apura por receita efetiva, em janela temporal definida, e o parâmetro é mais da metade da receita operacional.

Para empresa nova, sem dois anos de operação anteriores, o Código determina que se considerem os três primeiros anos seguintes à aquisição. Isso significa que a holding recém-constituída fica sob observação por um período — e que a conduta posterior à integralização influencia o enquadramento.

A consequência prática é que muitas holdings patrimoniais e familiares autuadas como imobiliárias na verdade não preenchem o critério legal. Uma holding constituída para concentrar o patrimônio da família, que não compra e vende imóveis e cuja receita vem de participações societárias ou de aplicações financeiras, não tem atividade imobiliária preponderante no sentido do artigo 37, ainda que o objeto social mencione administração de bens próprios. Discutir o enquadramento pelo critério de receita é, em muitos casos, mais eficiente do que esperar a tese do STF.

O ônus de demonstrar o não enquadramento recai sobre o contribuinte no procedimento administrativo, e é por isso que a documentação contábil do período importa tanto.

Quem fica de fora dessa imunidade

Fica de fora, em qualquer cenário, a parcela do valor do imóvel que exceder o capital social efetivamente integralizado. O STF já decidiu, no Tema 796, que a imunidade não alcança o valor do bem que supera o capital subscrito.

É uma distinção que gera muita confusão e muito autolançamento indevido. Se um imóvel avaliado em três milhões de reais é utilizado para integralizar um milhão de reais de capital social, com dois milhões registrados como reserva de capital ou ágio, a imunidade protege apenas a parcela correspondente ao capital integralizado. Sobre o excedente, o ITBI é devido — e essa conclusão não é afetada pelo julgamento do Tema 1.348, que trata de outra questão.

Também não estão protegidas pela discussão as transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão e extinção quando a adquirente tem atividade imobiliária preponderante. Nessa segunda hipótese do dispositivo, a ressalva incide sem controvérsia relevante.

E, evidentemente, permanece fora da imunidade a compra e venda comum de imóveis, ainda que realizada por sociedade. Imunidade de integralização de capital não é isenção geral de ITBI para pessoa jurídica.

Que documentos reunir antes de discutir

Reúna o contrato social ou a alteração contratual que formalizou a integralização, o laudo de avaliação do imóvel, a matrícula atualizada, a guia de ITBI e o comprovante de recolhimento, os balanços e demonstrações de resultado dos dois anos anteriores e posteriores, e a escrituração fiscal que demonstre a composição da receita operacional.

O contrato social prova a destinação do bem à realização de capital e o valor atribuído. O laudo e a matrícula fixam o imóvel e a avaliação. A guia e o comprovante determinam a data que inicia o prazo de cinco anos — documento indispensável, e o mais frequentemente extraviado.

Os balanços e a escrituração são o que permite enfrentar o critério do artigo 37. Sem demonstração da composição da receita operacional no período legal, a discussão sobre preponderância fica apenas retórica.

Se houve procedimento administrativo, junte também a notificação de lançamento, a impugnação apresentada e a decisão do município. Eles delimitam o que já foi discutido e evitam que o mesmo argumento seja apresentado duas vezes de forma inconsistente.

Quando procurar um advogado

Procure orientação quando houver integralização de imóvel em constituição de holding, quando o município exigir ITBI sobre realização de capital, quando houver valor pago nos últimos cinco anos passível de restituição, quando o imóvel a integralizar tiver valor superior ao capital a ser subscrito ou quando o registro estiver condicionado ao recolhimento e houver urgência na formalização.

Para uma operação simples, de valor baixo, com município que já reconhece a imunidade, o recolhimento e o pedido administrativo resolvem. A orientação jurídica passa a ser determinante quando há planejamento sucessório em curso, quando o valor do ITBI é significativo diante do caixa da empresa, quando existe autuação em andamento ou quando a escolha entre pagar, depositar e discutir precisa considerar o risco de modulação de efeitos do julgamento.

Dr. Alexandre Bubolz Andersen integra a equipe de Direito Tributário da Garrastazu Advogados, com atuação em ITBI na integralização de capital, estruturação de holdings patrimoniais e familiares, discussão de atividade preponderante e repetição de indébito tributário. A equipe analisa a operação societária, verifica o enquadramento pelo critério de receita do artigo 37 do Código Tributário Nacional, levanta os valores recolhidos nos últimos cinco anos e define a via mais adequada entre pedido administrativo, ação de repetição e medida prévia ao registro. Atendimento online em todo o país.

Perguntas Frequentes

O STF já decidiu que a imobiliária não paga ITBI na integralização?

Ainda não. O placar estava em cinco votos pela imunidade e dois em sentido contrário quando o julgamento foi suspenso por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes. Placar parcial não produz efeito vinculante, não impede a cobrança pelos municípios e pode se alterar até a proclamação do resultado.

Minha holding familiar é considerada imobiliária?

Depende da receita, não do objeto social. O artigo 37 do Código Tributário Nacional considera preponderante a atividade imobiliária quando mais da metade da receita operacional, nos dois anos anteriores e nos dois seguintes à aquisição, decorre de compra e venda de imóveis, locação ou arrendamento mercantil. Para empresa nova, consideram-se os três primeiros anos seguintes. Muitas holdings patrimoniais não preenchem esse critério.

Paguei ITBI na integralização. Posso pedir de volta?

Pode pleitear a restituição do valor pago indevidamente, pela via administrativa junto à secretaria municipal de fazenda ou pela via judicial, em ação de repetição de indébito. O prazo é de cinco anos contados da data do pagamento, conforme o artigo 168 do Código Tributário Nacional, e corre independentemente do andamento do julgamento no STF.

Vou integralizar um imóvel agora. Devo pagar ou esperar a decisão?

Enquanto não houver decisão definitiva, o município segue exigindo o tributo e o registro costuma ser condicionado ao recolhimento. As alternativas usuais são recolher e pedir restituição depois, ou buscar medida judicial prévia ao registro, eventualmente com depósito do valor. A escolha depende do montante envolvido, da posição do município e da urgência do registro.

A imunidade cobre todo o valor do imóvel?

Não. O STF decidiu no Tema 796 que a imunidade não alcança a parcela do valor do bem que exceder o capital social efetivamente integralizado. Se o imóvel vale mais do que o capital subscrito, sobre o excedente registrado como reserva de capital ou ágio o ITBI é devido, e esse ponto não é alterado pelo julgamento do Tema 1.348.

Se o STF decidir a favor dos contribuintes, todo mundo recebe de volta?

Não necessariamente. Em temas de grande impacto financeiro para os municípios, é comum que o STF module os efeitos da decisão, limitando a devolução a quem já havia ajuizado ação ou apresentado pedido administrativo até determinada data. Por isso, aguardar o desfecho para só depois reclamar envolve risco concreto de ficar de fora da restituição.