Garrastazu Advogados

A isenção de imposto de renda na venda de imóvel residencial se aplica quando o vendedor reinveste o valor recebido, em até 180 dias, na aquisição de outro imóvel residencial no Brasil, conforme o art. 39 da Lei nº 11.196/2005. Desde 1º de julho de 2026, a Receita Federal esclareceu, por meio da Solução de Consulta Cosit nº 108/2026, que esse benefício não alcança quem usa o dinheiro para construir ou custear obra em terreno próprio. O reinvestimento parcial do valor gera isenção apenas proporcional, e o benefício pode ser usado uma única vez a cada cinco anos.

Quem vende a casa própria pensando em usar o dinheiro para comprar ou construir outro imóvel esperava contar, de forma automática, com a isenção de imposto de renda na venda de imóvel, desde que reinvestisse o valor em até 180 dias. Segundo a Receita Federal, por meio da Solução de Consulta Cosit nº 108/2026, publicada em 1º de julho de 2026, essa isenção tem um limite que muitos contribuintes desconheciam: ela vale para quem compra outro imóvel residencial pronto, na planta ou em construção adquirido de terceiro, mas não para quem usa o mesmo dinheiro para erguer uma casa em terreno que já possui.

Este artigo explica o que diz a legislação sobre a isenção do ganho de capital na venda de imóvel residencial, o que exatamente mudou com a Solução de Consulta Cosit nº 108/2026, por que construir em terreno próprio ficou de fora da isenção, e quais são as outras hipóteses de isenção disponíveis para quem vende um imóvel no Brasil.

O que é a isenção de imposto de renda na venda de imóvel com reinvestimento em 180 dias?

De acordo com o art. 39 da Lei nº 11.196/2005, é isento do imposto de renda o ganho de capital auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o valor recebido seja aplicado na aquisição de outro imóvel residencial localizado no país, no prazo de 180 dias contados da celebração do contrato de venda. Essa regra existe para não penalizar quem vende um imóvel apenas para trocar de residência, sem obter ganho financeiro efetivo no processo.

O que mudou com a Solução de Consulta Cosit nº 108/2026?

Segundo a Receita Federal, por meio da Solução de Consulta Cosit nº 108/2026, de 1º de julho de 2026, entram na isenção a compra de imóvel residencial pronto, em construção ou na planta, além da quitação de saldo remanescente de aquisição a prazo de imóvel residencial já contratado anteriormente. Por outro lado, o mesmo ato deixou expresso que não estão abrangidas pela isenção as despesas com construção de casa em terreno próprio, a continuidade ou conclusão de obra já iniciada, a compra de materiais de construção, o pagamento de mão de obra, reformas, benfeitorias, nem a quitação de financiamento contratado especificamente para construir.

Por que construir em terreno próprio não garante a isenção do imposto de renda?

A resposta da Receita Federal está na interpretação literal do verbo aquisição usado no texto legal. Comprar é adquirir um bem que já existe ou que será adquirido de terceiro; construir é aplicar o dinheiro na execução de uma obra, o que a Solução de Consulta Cosit nº 108/2026 não equipara a uma aquisição para os efeitos do art. 39 da Lei nº 11.196/2005. A Receita se apoiou em entendimento já manifestado anteriormente na Solução de Consulta Cosit nº 70/2014, que trata a construção, a continuidade de obra, a reforma e a benfeitoria em imóvel do próprio contribuinte como hipóteses fora do alcance da isenção. Quem vende o imóvel com a intenção de construir em terreno próprio precisa considerar esse risco tributário antes de tomar a decisão.

O reinvestimento parcial do valor da venda também gera isenção?

Sim, mas apenas de forma proporcional. Quando o contribuinte reinveste somente parte do valor recebido na aquisição de outro imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias, a isenção incide unicamente sobre a fração do ganho de capital correspondente ao valor efetivamente reinvestido, permanecendo tributada a parte não reinvestida.

Quantas vezes é possível usar a isenção de imposto de renda na venda de imóvel?

O benefício previsto no art. 39 da Lei nº 11.196/2005 pode ser utilizado apenas uma vez a cada período de cinco anos, contado da data da alienação anterior que já tenha se beneficiado da isenção. Quem já usufruiu da isenção em uma venda recente precisa verificar esse prazo antes de vender outro imóvel.

Quais são as outras formas de isenção na venda de imóvel além do reinvestimento em 180 dias?

Existem outras duas hipóteses relevantes, independentes da regra de reinvestimento em 180 dias. A primeira, prevista no art. 23 da Lei nº 9.250/1995, isenta o ganho de capital obtido na venda do único imóvel que o contribuinte possua, desde que o valor não ultrapasse R$ 440.000,00 e não tenha havido outra venda nos cinco anos anteriores. A segunda abrange os imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1969, com redução de 100% do ganho de capital apurado, resultando em isenção total independentemente do valor da venda.

Por que contar com um advogado especialista em Direito Tributário antes de vender ou reinvestir o imóvel?

A restrição trazida pela Solução de Consulta Cosit nº 108/2026 mostra como um detalhe de interpretação da Receita Federal pode mudar completamente o resultado financeiro de uma venda de imóvel. Na Garrastazu Advogados, quem responde por esse tipo de análise é o Dr. Alexandre Bubolz Andersen, especialista em Direito Tributário, que orienta contribuintes que estão vendendo ou planejam vender um imóvel residencial sobre qual estratégia de reinvestimento preserva a isenção, sempre antes de qualquer contrato ser assinado. A equipe de Direito Tributário da Garrastazu Advogados também auxilia em pedidos de restituição de tributos pagos indevidamente. Atendimento online em todo o país.

Perguntas Frequentes

A isenção de imposto de renda na venda de imóvel vale para imóvel comercial?

Não. O art. 39 da Lei nº 11.196/2005 restringe a isenção a imóveis residenciais, tanto o vendido quanto o adquirido com o produto da venda.

Comprar apenas um terreno, sem construir, garante a isenção?

Não. A simples aquisição de um terreno vazio, sem edificação residencial, não atende ao requisito de aquisição de imóvel residencial exigido pela lei.

Financiar a compra do novo imóvel com parte do dinheiro da venda mantém a isenção?

Sim, desde que o valor usado para quitar ou amortizar o financiamento de um imóvel residencial já adquirido esteja dentro do prazo de 180 dias e do limite do valor recebido na venda anterior.

É preciso declarar a operação de venda mesmo estando isento do imposto?

Sim. A operação deve ser informada na declaração de ajuste anual, no campo de ganhos de capital isentos, ainda que nenhum imposto seja devido.

A Solução de Consulta Cosit nº 108/2026 vale para vendas feitas antes de julho de 2026?

Ela expressa o entendimento da Receita Federal sobre a interpretação do art. 39, já em vigor desde 2005. Operações anteriores podem ser reavaliadas à luz desse entendimento, com análise individualizada.

O que acontece se o contribuinte não reinvestir o valor dentro do prazo de 180 dias?

A isenção deixa de se aplicar e o ganho de capital apurado passa a ser normalmente tributado, conforme as alíquotas progressivas de ganho de capital.

A isenção da venda do único imóvel até R$ 440 mil pode ser usada junto com a isenção do reinvestimento em 180 dias?

Não simultaneamente na mesma operação. Cada venda deve se enquadrar em uma das hipóteses de isenção previstas em lei.

Conteúdo revisado em julho de 2026, com base na legislação vigente.