Garrastazu Advogados

A 5.ª Turma do TRF da 1.ª Região determinou a baixa da hipoteca de imóvel cuja construção fora objeto de financiamento na Empresa Gestora de Ativos (EMGEA) da Caixa Econômica Federal (CEF), não quitado pela incorporadora. A decisão do colegiado foi unânime ao prover apelação do atual proprietário contra sentença que julgou improcedente o seu pedido para desconstituir a hipoteca da loja comercial de que é cessionária.

O juízo de primeiro grau negou o pedido por entender não aplicável a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A uma, porque o adquirente estava ciente da hipoteca. A duas, por não se tratar de aquisição de imóvel no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A Súmula 308 diz que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

O apelante, por sua vez, alega que a empresa de quem adquiriu o imóvel o comprou e pagou integralmente o preço. Exatamente por isso, ela obteve decisão judicial, transitada em julgado, anulando a penhora do imóvel em questão, em ação movida contra a CEF. Ele afirma, ainda, que adquiriu a sala comercial em negócio realizado de boa-fé e que se a CEF negligenciou a evolução da dívida de sua devedora, não pode, agora, querer obrigá-lo a arcar com os prejuízos. Já a CEF, reitera que a hipoteca do imóvel é um direito real e que sua desconstituição põe em risco a segurança jurídica, o ato jurídico perfeito e o direito adquirido.

O relator do processo, desembargador federal João Batista Moreira, destacou que o TRF1 não distingue, para efeito de incidência da Súmula 308, se o imóvel foi ou não adquirido no âmbito do SFH. Afirmou que quem adquiriu o imóvel da construtora foi a empresa primeira adquirente e que o autor da ação é cessionário de direitos de contrato de compromisso de compra e venda. "No entanto, não se vislumbra empecilho a que a parte autora valha-se da proteção da Súmula 308. Isso porque a ratio essendi (razão de ser) do enunciado não está, exclusivamente, na qualidade do adquirente do imóvel, nem no marco de celebração da alienação, mas, também, na compreensão de que, tendo sido pago o preço da unidade, não é legítimo que esta permaneça gravada de hipoteca, presumindo-se que o montante do pagamento foi utilizado para amortizar o financiamento contratado entre a construtora/incorporadora e o agente financeiro", afirmou.

O magistrado lembrou, ainda, que a 5.ª Turma já decidira anteriormente pelo levantamento da penhora deste mesmo imóvel em ação movida pela primeira adquirente, quando ficou assentado que: "Os efeitos da hipoteca resultante de financiamento imobiliário são ineficazes em relação ao terceiro, adquirente de boa-fé, que pagou pelo imóvel e não participou da avença firmada entre a instituição financeira e a construtora, ainda mais tendo presente a circunstância de que a CEF agiu com manifesta negligência na preservação de seu crédito perante sua devedora, deixando de fiscalizar a alienação das unidades imobiliárias, na forma prevista no contrato de mútuo".

Assim, o relator deu provimento ao apelo para reformar a sentença, com baixa da hipoteca em questão.

Processo n.º 0021475-76.2007.4.01.3500

Fonte: TRF1