Garrastazu Advogados

O setor da construção civil continua a alterar o cotidiano da população, principalmente, com o mercado imobiliário brasileiro dando indícios de um novo superaquecimento. Pode-se observar um grande número de empreendimentos em fase de construção e projetos de imóveis sendo comercializados. Porém, tão grande quanto o número de imóveis construídos e comercializados é o número de empreendimentos que não são entregues dentro do prazo assinalado pelas empresas. Pela complexidade do negócio jurídico, bem como as inúmeras variáveis que estão ligadas ao ramo da incorporação e construção de imóveis, o atraso na conclusão de uma obra se tornou um assunto muito debatido no Poder Judiciário.

Para auxiliar compradores em relação aos atrasos das obras, a Garrastazu Advogados disponibiliza um núcleo especializado em Direito Imobiliário plenamente capaz de auxiliar o consumidor prejudicado pelo atraso na entrega de um imóvel, a se ressarcir dos prejuízos enfrentados. Apresentamos, através deste artigo, as características dos contratos de compra e venda ajustados com as construtoras e a responsabilidade civil da empresa pelo atraso na entrega de um imóvel adquirido na planta.

Você sabia que compradores de imóveis ao se sentirem lesados podem pleitear em juízo?

O comprador de um imóvel na planta poderá pleitear em juízo, caso se sinta lesado em decorrência do atraso na conclusão de uma obra. Ou seja, o que os nossos Tribunais têm decidido em favor dos compradores frustrados pelo atraso na entrega de um imóvel adquirido em fase de construção. Danos morais, materiais e rescisões de contratos têm aparecido como principais pedidos formulados no Judiciário quando se trata do tema em questão.

De que maneira ocorre a regulamentação imobiliária?

De acordo com as características de cada contrato de compra e venda os mesmos são ajustados com as incorporadoras. A Lei 4.591/64 regulamentou a atividade de incorporação imobiliária, que é uma atividade na qual uma pessoa física ou jurídica se compromete a realizar a construção de um imóvel destinado à venda de suas unidades, com o pagamento à vista ou a prestações. A incorporação imobiliária poderá abranger diversos tipos de construções como:

- um conjunto de casas térreas ou assobradas localizadas em terreno comum, do qual uma parte do lote será ocupada pelas unidades e a outra corresponderá uma área destinada ao uso de todos os condôminos;

- edifício com área comum a todos os condôminos e unidades autônomas que constituem apartamentos, conjuntos de salas, etc.

O que configura incorporação imobiliária?

A comercialização de uma unidade autônoma em edifício já construído e concluído não será considerada incorporação imobiliária quando a promessa de venda ou construção de um bem futuro que está para se iniciar ou já se encontra em obras, são fatores fundamentais para a configuração do instituto. Quando o incorporador colocar publicamente à venda as unidades habitacionais do empreendimento que será construído, assumindo o risco da construção do imóvel, o contrato de promessa de compra e venda será o tipo de avença utilizada. Não ocorrerá, quando da celebração do contrato, desde logo, a venda da unidade com a transferência de sua propriedade para o promissário comprador, pois, a aquisição da propriedade imóvel só se perfectibilizará com o registro da escritura de compra e venda no Cartório de Imóveis.

Quando são aplicáveis as leis do código de defesa do consumidor?

Além das disposições da Lei 4.591/64, as normas existentes no Código de Defesa do Consumidor também serão aplicáveis para a construção e incorporação de imóveis, dialogando com as leis 4.591/64 e a 8.078/90 (CDC), conforme já decidiu o STJ, quando do julgamento do REsp nº 747.768/PR. Ambas as Leis têm a mesma base de sustentação, pois entre elas existe uma identidade de princípios no que diz respeito ao regime dos contratos, tanto é que o IV Congresso Brasileiro de Direito do Consumidor estabeleceu que o contrato de incorporação imobiliária, ainda que regido por normas da Lei 4.591/64, estará vinculado à disciplina do Código de Defesa do Consumidor. Ao consumidor que adquirir um imóvel na planta terá em seu favor a proteção de duas legislações, situação essa que lhe conferirá maior segurança quando da execução do negócio, uma vez que a empresa construtora não poderá atuar livremente no mercado imobiliário.

Quando a entrega do imóvel atrasa quem indeniza?

A aquisição de um imóvel em fase de construção, quando utilizado para moradia própria ou para o desenvolvimento de algum negócio, gera uma intensa expectativa a seus adquirentes. Dessa forma, caso a entrega tenha atrasos, nascerá o dever de reparação.

Na hipótese do imóvel ser entregue com atraso, caberão indenizações decorrentes do descumprimento contratual, como o pagamento de alugueis que o imóvel poderia render e o ressarcimento decorrente da perda de algum negócio que o atraso na conclusão da obra causou. Nesse sentido, a Terceira Turma do STJ, quando do julgamento do REsp nº 1.633.274/SP, já decidiu que a incorporadora que não conclui as obras na data estipulada causa lucros cessantes aos compradores, tendo em vista a supressão do direito de fruir, gozar e dispor do imóvel.

A frustração do consumidor, diante do atraso da entrega de uma obra, é indenizável?

Também poderá o consumidor, caso more de aluguel antes de adquirir um imóvel na planta, requerer a indenização dos valores gastos com locatícios após a data prevista para a entrega do bem. Isso porque, se não acontecesse o atraso na entrega da obra, o comprador não enfrentaria tal despesa. É importante registrar, ainda, que o descumprimento contratual por parte do incorporador poderá configurar dano moral indenizável, pois é notório que o cotidiano de um consumidor frustrado diante do atraso na conclusão de uma obra resta radicalmente alterado.

Quando acontece a rescisão contratual?

É direito do consumidor receber o seu imóvel dentro do prazo contratualmente ajustado. Assim, o atraso na entrega de uma obra não só acarreta consequências indenizatórias, pois abre a possibilidade do comprador em requerer a rescisão do contrato. O STJ, quando da edição da Súmula 543, definiu que os valores a serem devolvidos, na situação de rescisão contratual por culpa, única e exclusiva da empresa, deve corresponder a totalidade do preço até então pago pelo comprador.

No entanto, pode ocorrer que o adquirente de um imóvel a ser construído se encontre frente à situação de que o atraso ainda ocorreu, mas a impossibilidade de sua entrega na data convencionada seja mais do que evidente. 

Conforme a Teoria do Inadimplemento Prematuro do Contrato, uma pessoa poderá se liberar do vínculo obrigacional quando, antes de acabar o prazo, possa verificar o iminente inadimplemento da outra parte contratante. Em se tratando de hipótese que o adquirente verifica que a obra não restará entregue na data contratada, a Quarta Turma do STJ já aplicou o inadimplemento antecipado, quando do julgamento do REsp 309.626/RJ.

O referido caso retratava um comprador de uma unidade imobiliária em condomínio residencial a ser construído na cidade do Rio de Janeiro, com prazo para entrega estipulado em novembro de 1999. Contudo, o adquirente verificou em 1998 que, após estar assiduamente pagando as prestações, as obras do empreendimento sequer haviam começado e que a empresa contratada para consecução da obra enfrentava um processo de falência. Sabendo da situação, temendo que o empreendimento não fosse concluído, o comprador pleiteou a rescisão do contrato com a devolução integral das prestações que já haviam sido pagas. O Ministro Ruy Rosado de Aguiar entendeu ser lícito ao contratante pleitear a resolução do contrato nos termos da teoria aqui examinada.

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Abraços,
Garrastazu Advogados.