Confira as regras de tributação no ganho de capital na alienação de imóveis

CONFIRA AS REGRAS DE TRIBUTAÇÃO NO GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS

Quando se fala em tributação no Brasil, a primeira coisa que vem à mente é a complexidade da legislação fiscal. O problema não atinge apenas empresários, de modo que o cidadão comum muitas vezes também se torna vítima do verdadeiro emaranhado de leis, instruções normativas, atos declaratórios ou portarias que formam o chamado Sistema Tributário Nacional.

Até mesmo os contribuintes mais bem preparados e habituados com o direito tributário acabam, por vezes, sendo surpreendidos pelas elevadas multas e encargos decorrentes de alguma incorreção na forma de declarar ou pagar os tributos. Daí a necessidade de haver um acompanhamento constante dessas questões por um advogado tributarista.


Como funciona o cálculo do ganho de capital na alienação de imóvel para pessoas físicas?

A venda ou alienação de um bem ou direito com ganho de capital é uma das situações em que o cidadão comum enfrenta a complexidade da legislação tributária. Por desconhecer as regras dessa modalidade de tributação da renda, muitos contribuintes acabam pagando mais imposto do que realmente deveriam. Por isso, a Garrastazu preparou este artigo focado nas regras de tributação no ganho de capital na alienação de imóveis.


O que é o ganho de capital?

A pessoa física que aliene bens ou direitos de qualquer natureza deve recolher imposto de renda sobre o ganho de capital, assim compreendido como a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição. A alienação não se limita à venda do bem ou direito. Será considerada alienação, por exemplo, a liquidação de ativo, a doação, o divórcio, a dissolução da união estável, o inventário e a permuta.

Por “bens ou direitos de qualquer natureza” se compreende qualquer ativo de propriedade do contribuinte. Podem ser imóveis, automóveis, embarcações, ações, obras de arte, cotas de participação societária, bitcoins e outras criptomoedas.

Genericamente falando, na hipótese de um contribuinte que adquire um imóvel por R$ 500.000,00 e o venda por R$ 700.000,00, verifica-se um ganho de capital de R$ 200.000,00, sobre o qual incidirá o imposto de renda. Conforme veremos adiante, a legislação admite a utilização de percentuais e fatores de redução que implicam a diminuição do imposto a recolher, bem como de deduções ao ganho de capital – implicando sua redução – e o diferimento do pagamento (prorrogação do prazo).


Custo de aquisição, como é composto?

Muitos contribuintes acreditam que o custo de aquisição corresponde apenas ao preço pago pelo imóvel quando de sua compra. Ocorre que a legislação admite a inclusão de outras despesas, tais como os gastos com corretagem efetivamente suportados quando da compra do imóvel e as despesas com edificações, ampliações ou reformas. Ou seja, as despesas com a instalação de uma piscina ou com a reforma do imóvel poderão ser computadas no custo de aquisição.

Também compõem o custo de aquisição do imóvel as despesas com a realização de obras públicas que beneficiem o imóvel (calçamento, instalação de rede de esgoto), o valor do imposto de transmissão (ITBI ou ITCD) pago quando da aquisição do imóvel, o valor da contribuição de melhoria paga, as despesas de registro e escritura quando da aquisição do imóvel, os juros e demais acréscimos pagos durante a aquisição do imóvel e o valor do laudêmio pago. É importante ressaltar que, para que seja admitida sua inclusão no custo de aquisição, essas despesas devem ser comprovadamente suportadas pelo proprietário.


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Como saber o custo de aquisição?

O primeiro passo é realizar, se necessário, a atualização do custo de aquisição do bem, para que seja encontrado o seu valor em reais em 31/12/1995. Para tanto, o programa de apuração do ganho de capital (GCAP) disponibiliza uma tabela com os índices de atualização monetária conforme o ano de aquisição do imóvel.


Quais os Percentuais de redução aplicáveis aos imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988?

O ganho de capital bruto (chamado “Resultado 1”) é apurado a partir da diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição do imóvel. No custo de aquisição podem ser incluídas algumas despesas suportadas com o imóvel, tais como o custo de corretagem suportado quando da aquisição, as despesas com edificação, ampliação ou reforma do imóvel, dentre outros.

Nos termos do art. 18 da Lei 7.713/88, após apurar o ganho de capital bruto na alienação de imóvel (“Resultado 1”), sobre este valor se aplicam os percentuais de redução da tabela abaixo, de acordo com o ano de aquisição/incorporação do imóvel. Importante observar que a alienação de imóvel adquirido ou incorporado até 1969 é isenta do imposto:

Como saber o custo de aquisição?

Com a aplicação desse percentual de redução sobre o ganho de capital bruto, chega-se ao chamado “Resultado 2”.


Quais são os fatores de redução aplicáveis? 

Para os imóveis alienados por pessoa física cuja aquisição ocorreu até novembro de 2005, aplica-se um fator de redução apurado de acordo com o número de meses transcorridos entre a data de aquisição e novembro de 2005. Os imóveis adquiridos até dezembro de 1995 adotarão janeiro de 1996 como termo inicial para a contagem de meses. Essa primeira etapa de apuração do fator de redução, computada entre jan/96 e nov/05, chama-se FR1.

E como devem ser aplicadas?

  • - FR1 deve ser aplicada sobre o “Resultado 2”;
  • - com a aplicação do FR1 ao “Resultado 2”, encontramos o “Resultado 3”;
  • - entre dez/05 e a data de efetiva alienação, aplica-se outro fator de redução, chamado FR2, em percentual inferior ao FR1;
  • - com a aplicação do FR2 ao “Resultado 3”, encontramos o “Resultado 4”.

Confira 2 fórmulas dos fatores de redução:

FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês de novembro de 2005, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês

FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.


Quem tem direito a isenção para imóveis de até R$ 440.000,00?

É isenta de imposto de renda sobre o ganho de capital a alienação do único bem imóvel cujo valor não ultrapasse R$ 440.000,00. Para se beneficiar desta isenção, é preciso que o vendedor não tenha efetuado, nos últimos 5 anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, independente de ter sofrido incidência do imposto.

A isenção é aplicável a qualquer tipo de imóvel, independentemente de ser possuído individualmente ou em comunhão ou condomínio. O limite de R$ 440.000,00 deve ser considerado em relação à parcela do condômino ou coproprietário na hipótese de imóvel possuído em condomínio ou comunhão.


Como é a aplicação do produto da venda de imóvel na aquisição de outro imóvel?

É isento do imposto de renda sobre o ganho de capital o produto da venda de imóvel residencial por pessoa física, quando aplicado na aquisição de imóveis residenciais dentro de um prazo de 180 dias a contar da assinatura do contrato. Na hipótese de aplicação parcial do produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial, será isenta do imposto de renda a parcela do ganho de capital que corresponda proporcionalmente à razão entre o valor aplicado na aquisição do novo imóvel e o valor total da venda. A partir da aplicação desse redutor, chega-se ao chamado “Resultado 5”.


Confira 3 exemplos e simulação (datas e valores hipotéticos)

Exemplo 1 - Imóvel adquirido em 1988 e alienado em maio de 2017.

  • (a) Data de aquisição: 01/04/1988
  • (b) Valor de aquisição convertido para R$ em 31/12/95: R$ 400.000,00
  • (c) Valor de edificações, ampliações ou reformas realizadas antes de 1996, convertido para R$ em 31/12/95: R$ 100.000,00
  • (d) Data de alienação à vista a terceiro: 01/05/2017
  • (e) Valor de alienação à vista a terceiro: R$ 1.500.000,00
  • (f) Custo de aquisição total (b+c): R$ 500.000,00
  • (g) Resultado 1  Ganho de capital bruto (e-f): R$ 1.000.000,00
  • (h) Resultado 2  Ganho de capital ajustado em relação ao custo de aquisição em 1988: R$ 800.000,00
  • (i) Resultado 3  Ganho de capital sujeito à aplicação do FR1: R$ 407.418,09
  • (j) Resultado 4  Ganho de capital líquido, sujeito à aplicação do FR2: R$ 242.399,82
  • (k) Imposto devido (j*15%): R$ 36.359,97

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Exemplo 2 - Imóvel adquirido em 2007 e alienado em maio de 2017. Foram realizadas reformas em 05/05/2010. Parte do produto da venda foi aplicada na aquisição de novo imóvel residencial.

  • (a) Data de aquisição: 01/04/2007
  • (b) Valor de aquisição: R$ 500.000,00
  • (c) Valor das edificações, ampliações ou reformas, realizadas em maio de 2010: R$ 100.000,00
  • (d) Data de alienação à vista a terceiro: 01/05/2017
  • (e) Valor de alienação à vista a terceiro: R$ 1.500.000,00
  • (f) Custo de aquisição total (b+c): R$ 600.000,00
  • (g) Resultado 1  Ganho de capital bruto (e-f): R$ 900.000,00
  • (h) Resultado 2  Ganho de capital ajustado em relação ao custo de aquisição em 2007: R$ 900.000,00
  • (i) Resultado 3  Ganho de capital sujeito à aplicação do FR1: R$ 900.000,00
  • (j) Resultado 4  Ganho de capital, sujeito à aplicação do FR2: R$ 601.952,97
  • (k) Aplicação do produto da venda em outro imóvel: R$ 500.000,00
  • (l) Resultado 5  Ganho de capital líquido: R$ 401.301,98
  • (m) Imposto devido (15%*l): R$ 60.195,29

Exemplo 3 - Imóvel adquirido em 1984, em condomínio entre o vendedor e seu irmão, sendo que a metade do imóvel pertencente ao irmão foi alienada ao vendedor em 2008. A totalidade do imóvel foi alienada em maio de 2017.

  • (a) Data de aquisição: 01/04/1984
  • (b) 50% do valor de aquisição convertido para R$ em 31/12/95: R$ 200.000,00
  • (c) 50% do valor de edificações, ampliações ou reformas realizadas antes de 1996, convertido para R$ em 31/12/95: R$ 50.000,00
  • (d) Data de alienação de 50% do imóvel do irmão ao vendedor: 15/05/2008
  • (e) Valor da alienação de 50% do imóvel do irmão ao vendedor: R$ 500.000,00
  • (f) Data de alienação à vista a terceiro: 01/05/2017
  • (g) Valor de alienação à vista a terceiro: R$ 1.750.000,00
  • (h) Custo de aquisição total (b+c+e): R$ 750.000,00
  • (i) Resultado 1  Ganho de capital bruto (g-h): R$ 1.000.000,00
  • (j) Resultado 2  Ganho de capital ajustado em relação ao custo de aquisição em 1984: R$ 933.333,34
  • (k) Resultado 3  Ganho de capital sujeito à aplicação do FR1: R$ 797.527,32
  • (l) Resultado 4  Ganho de capital líquido, sujeito à aplicação do FR2: R$ 536.327,54
  • (m) Imposto devido (15%*l): R$ 80.449,13

Quem realiza esse cálculo?

Em princípio, basta inserir as informações pertinentes à operação no Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP 2018) e deixar que o próprio software efetue o cálculo do ganho de capital e do imposto de renda a recolher. Em face da notória complexidade do Direito Tributário e dos riscos envolvidos numa eventual inserção inexata dessas informações, recomenda-se o auxílio de um advogado tributarista para a apuração do ganho de capital e do imposto devido.

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