Fisco diz que troca de terreno entra no imposto de incorporadora média

Um entendimento oficial da Receita Federal deve garantir às incorporadoras de médio porte uma antecipação ou até aumento de impostos. Na visão do Fisco, se a empresa promete apartamentos em troca do terreno, a propriedade deve entrar no cálculo do imposto.

A medida foi anunciada por meio do Parecer Normativo 9/2014 da Receita Federal. Apesar de não ter força de lei, o documento estabelece a interpretação oficial a ser adotada pelos fiscais federais.Para as empresas, isso resulta em maior chance de autuações, inclusive sobre transações dos últimos cinco anos.

A interpretação contida no parecer trata apenas da tributação de empresas do ramo imobiliário que optaram pelo regime fiscal de lucro presumido, cujo teto de faturamento é R$ 78 milhões. Ou seja, afeta só as incorporadoras de menor porte.

Acima desse limite de faturamento, as empresas apuram impostos no regime de lucro real. Nesse caso, a lei diz que a troca de imóveis não deve entrar na base de cálculo do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e da Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido (CSLL).

Apesar de o regime de lucro presumido trazer benefícios fiscais em relação ao de lucro real, o caso da permuta de imóveis mostra o oposto. Nas estimativas da PLKC Advogados, um terreno recebido por uma incorporadora de médio porte por R$ 10 milhões, por exemplo, precisaria arcar com uma alíquota de 6,73% de imposto, o que equivale a R$ 673 mil em impostos.

A interpretação do Fisco considera que este terreno recebido pela incorporadora, numa situação de troca, faria parte na verdade de uma transação de compra e venda. Com isso, deveria entrar na receita bruta da empresa. Só que na prática não houve ganho em dinheiro. "Quer dizer, antes de colocar um tijolo, estou pagando imposto", diz o tributarista Rafael Palma Bifano, do PLKC.

O sócio do mesmo escritório de advocacia, Osmar Marsilli Junior, acrescenta que a tributação ocorre num momento complicado para a empresa, afinal a construção do imóvel nem começou. "É um período em que não há receita. Ou seja, acaba aumentando o custo inicial do empreendimento."

Marsilli destaca que o benefício da permuta de imóveis não é a redução do imposto. Afinal, no momento da venda da unidade habitacional, pelo valor de mercado, o preço final do apartamento incorpora o valor do terreno. "A rigor, a permuta é uma espécie de adiamento da tributação."

Histórico

Antes, as empresas do ramo imobiliário eram obrigadas a apurar o imposto de renda por meio do regime de lucro real. Contudo, em novembro de 1998, mudança na lei permitiu a adesão ao lucro presumido.

No entanto, a instrução normativa 107/1998 da Receita Federal, que trata das permutas, havia sido publicada meses antes. Com isso as empresas que adotam o regime de lucro presumido não foram incluídas. "Quando surgiu o lucro presumido, as pessoas continuaram adotando o mesmo conceito do lucro real. Mas agora a Receita está dizendo que não", conta Verônica Sprangim, sócia da Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados.

Regra

A norma 107, válida apenas para o regime de lucro real, diz que "no caso de permuta sem pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a apurar". Em outras palavras, se houve apenas a troca de imóveis, sem contrapartida em dinheiro (torna), a transação não deve entrar no cálculo fiscal.

Mesmo assim, no entendimento da Receita Federal, o benefício fiscal vale apenas para as empresas que adotam o regime de lucro real. O Fisco baseia seu entendimento no Código Civil, cujo artigo 533 diz que "aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda". Com isso, o órgão conclui que incide a permuta de imóveis compõe a base de cálculo do IRPJ e CSLL.

Verônica destaca que o parecer normativo "indica o que a Receita pensa, mas não tem força de lei". Com isso, contestações no âmbito administrativo ficam mais difíceis. Na Justiça, afirma a tributarista, o assunto "começa agora".

Autor: DCI - LEGISLAÇÃO & TRIBUTOS

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